IVA del 10 % en la reforma de una vivienda: cuándo se aplica y cuándo es el 21 %

La reforma de una vivienda tributa al 10 % de IVA, y no al 21 %, si se cumplen a la vez tres condiciones del artículo 91 de la Ley del IVA: la encargas tú como particular para una vivienda que destinas a tu uso, o la encarga la comunidad de propietarios; la vivienda se terminó o se rehabilitó al menos dos años antes de empezar la obra, y los materiales que pone la empresa no cuestan más del 40 % del precio de la obra sin IVA. Si falla una, toda la obra va al 21 %, salvo que sea una rehabilitación, que tiene reglas propias. Desde el 1 de diciembre de 2026, un real decreto-ley pendiente de convalidación añade las viviendas alquiladas como vivienda habitual y exige pagar la obra sin efectivo.

¿Quién puede pedir el 10 %?

Quien contrata la obra y figura como destinatario en la factura:

• Una persona física que no actúa como empresario o profesional y destina la vivienda a su uso particular. La ley habla de uso particular, no de vivienda habitual. Vale también el piso al que te vas a mudar: la Dirección General de Tributos (DGT) lo admitió en la consulta V1208-19.
• Una comunidad de propietarios de un edificio de viviendas o destinado mayoritariamente a viviendas.

Según la Agencia Tributaria, si la vivienda se destina, aunque sea en parte, a una actividad empresarial o profesional o al alquiler, no se aplica el 10 % (para el alquiler como vivienda habitual cambia el 1 de diciembre; lo vemos más abajo). Las reglas son las mismas para una reparación pequeña que para una reforma integral de piso.

¿Qué quiere decir que la vivienda tenga dos años?

La construcción o la última rehabilitación de la vivienda tiene que haber terminado al menos dos años antes de que empiece la obra; cuenta el inicio de la obra, no la factura. Si reformas un piso de obra nueva antes de ese plazo, pagas el 21 %.

¿Cómo se calcula el 40 % de materiales?

Se compara el coste de los materiales que aporta quien hace la obra con la base imponible, es decir, con el precio de la obra sin IVA:

• Material aportado es todo lo que queda incorporado al edificio, tal cual o transformado (ladrillos, arena, cal, yeso y demás), también lo que ponen los subcontratistas. Andamios, maquinaria y herramientas no cuentan (DGT, consulta V2024-17).
• Cuenta lo que la empresa pagó por los materiales, no lo que te cobra por ellos: el margen que añade no computa (DGT, consulta V2900-21).
• Es todo o nada. Con materiales hasta el 40 %, toda la obra va al 10 %; por encima, toda al 21 %. La Agencia Tributaria no admite dividir una misma obra en materiales al 21 % y mano de obra al 10 %.

En los ejemplos de la Agencia, una obra con materiales del 30 % del precio va al 10 %; con el 50 %, al 21 %. Por la misma regla, las obras en las que pesa mucho el equipo suelen quedar fuera: la Agencia cita la instalación de calefacción, el doble acristalamiento, los equipos de telecomunicaciones y el cambio de caldera de una comunidad. Si estas obras mejoran la eficiencia energética, mira las deducciones de IRPF en reforma energética de la vivienda.

Lo que compras tú y la empresa solo coloca no es material aportado por ella, pero esa compra va al 21 %: vender sin instalar no es ejecución de obra.

¿Y los muebles de cocina y los electrodomésticos?

La DGT lo ha contestado varias veces (consultas V2024-17, V0991-19 y V1043-20):

• Los muebles y la encimera que instala la empresa son materiales aportados: quedan incorporados a la vivienda.
• Si solo se monta la cocina en una vivienda ya terminada, lo normal es que los materiales pasen del 40 % y toda la obra vaya al 21 %.
• Si la cocina entra en una reforma más amplia con la misma empresa, los muebles suman como materiales de esa obra.
• Los electrodomésticos que suministra la empresa, instalados o no, van siempre al 21 %, aunque el resto vaya al 10 %.

Qué más entra en la obra lo explicamos en reforma de cocinas.

¿Qué documento das a la empresa?

El Reglamento del IVA (artículo 26) permite acreditar las condiciones con una declaración escrita y firmada por ti, dirigida a la empresa, en la que haces constar bajo tu responsabilidad que:

1. no actúas como empresario o profesional;
2. destinas la vivienda a tu uso particular;
3. su construcción o rehabilitación terminó al menos dos años antes del inicio de la obra.

Si declaras algo falso y se aplica menos IVA del debido, respondes solidariamente de la diferencia y de la sanción que proceda (artículo 87 de la Ley del IVA). Según la Agencia Tributaria, la factura debe indicar el coste de los materiales aportados o que no pasan del 40 %. El IVA aplicado es además uno de los puntos de qué debe incluir un buen presupuesto.

Renovación o rehabilitación: ¿qué cambia en el IVA?

Son dos vías distintas al 10 %:

• Renovación y reparación (artículo 91.Uno.2.10.º): la reforma corriente, con albañilería, fontanería, electricidad, pintura o carpintería, y las tres condiciones de arriba.
• Rehabilitación (artículo 91.Uno.3.1.º): obra contratada directamente entre promotor y contratista, con o sin materiales; para la DGT, promotor es también el propietario que la encarga para su propio uso (consulta V2900-21). No hay límite del 40 % ni regla de los dos años, pero el artículo 20.Uno.22.º B exige dos cosas:

1. Que más del 50 % del coste del proyecto sean obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas, u obras análogas (refuerzo de la cimentación, pilares o forjados, ampliación de la superficie construida, reconstrucción de fachadas y patios interiores, instalación de ascensores) o conexas.
2. Que el coste total de las obras supere el 25 % del precio de compra, si la compraste en los dos años anteriores al inicio de la obra, o, si no, del valor de mercado al empezar la obra; en ambos casos, descontando el suelo.

Las obras conexas (albañilería, fontanería, carpintería, instalaciones, rehabilitación energética) solo cuentan si cuestan menos que las de estructura, fachada o cubierta y análogas, van ligadas a ellas y no son mero acabado. Por eso una reforma interior sin esas obras no es rehabilitación a efectos del IVA. La Agencia Tributaria pide pruebas suficientes, como el dictamen de un técnico habilitado o el visado del proyecto por el colegio profesional; un proyecto de arquitecto puede servir para acreditarlo, y la calificación final conviene consultarla con tu asesor. En una rehabilitación, la instalación de los muebles de cocina también va al 10 %, y los electrodomésticos, al 21 % (DGT, consulta V0085-22).

¿Cuándo es el 21 %?

• La obra la contrata una empresa o un profesional para su actividad, o la vivienda se destina, aunque sea en parte, a una actividad económica o al alquiler (desde el 1 de diciembre de 2026, salvo el alquiler como vivienda habitual).
• Vivienda terminada o rehabilitada hace menos de dos años.
• Materiales de la empresa por encima del 40 % del precio sin IVA.
• Desde el 1 de diciembre de 2026, si la obra se paga en efectivo.
• Electrodomésticos, y puertas, ventanas, armarios o muebles de cocina vendidos sin instalar.
• Mantenimiento de ascensores, calderas o instalaciones, que no es ejecución de obra, y obras en piscinas, que no cuentan como vivienda.
• Reformas de locales, oficinas o naves: el 10 % de renovación solo cubre viviendas.
• Reparaciones de un siniestro facturadas a la aseguradora como destinataria; si contratas y pagas tú, la Agencia Tributaria admite el 10 %.

¿Qué cambia el 1 de diciembre de 2026?

El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, da nueva redacción al artículo 91.Uno.2.10.º con efectos desde esa fecha:

• Entran en el 10 % las obras en viviendas destinadas al alquiler como vivienda habitual, sea cual sea el arrendador. El texto no menciona el alquiler de temporada ni el turístico.
• El tipo reducido queda condicionado a pagar la obra con tarjeta de crédito o débito, transferencia, cheque nominativo o ingreso en una cuenta bancaria a favor de la empresa. El texto no limita esta condición a los alquileres: no pagues en efectivo.
• Los dos años y el 40 % no cambian.

El real decreto-ley está en vigor desde el 8 de octubre de 2026, pero el Congreso tiene que convalidarlo en los 30 días siguientes a su promulgación; como las Cortes quedaron disueltas el 6 de octubre por la convocatoria de elecciones, esa votación corresponde a la Diputación Permanente del Congreso. El anterior con el mismo cambio, el Real Decreto-ley 26/2026, fue derogado por el Congreso el 2 de octubre. Comprueba en el BOE que sigue vigente; si pagas parte de la obra antes del 1 de diciembre y parte después, pregunta a tu asesor qué redacción se aplica a cada pago.

Qué hacemos nosotros

En GRIG hacemos reformas integrales de pisos, casas, chalets y villas en Barcelona y en un radio de 150 km, con una sola persona responsable de toda la obra. Tras la primera visita te damos un presupuesto sin compromiso, detallado por partidas; nos encargamos de los permisos y, si la obra puede ser una rehabilitación, coordinamos el proyecto de arquitecto. Todo el servicio, en reforma integral de pisos; para pedir la visita, escríbenos desde contacto.