Reforma integral de un piso paso a paso: de la visita a las llaves

Una reforma integral de un piso sigue casi siempre el mismo orden. Antes de la obra: visita y mediciones, proyecto y presupuesto por partidas, y permisos (en Barcelona, empezando por la consulta previa de obras). En obra: demolición, albañilería, instalaciones, techos, alicatados y suelos, carpintería, pintura, mecanismos y sanitarios, y limpieza. Cada oficio prepara el terreno para el siguiente, y saltarse el orden obliga a deshacer trabajo terminado.

Primera visita: medir y revisar lo que no se ve

Se mide cada estancia y se busca lo que condiciona la obra. En un piso antiguo, sobre todo en las fincas del Eixample, se mira:

• el cuadro eléctrico: si tiene diferencial y toma de tierra;
• las tuberías a la vista bajo el fregadero, junto al contador y en el patio de luces;
• la bajante comunitaria: por dónde pasa y de qué material es;
• el techo: altura libre y si un cel ras de cañizo y yeso tapa vigas o bóvedas;
• el suelo hidráulico, por si se recupera;
• el fibrocemento (uralita): si puede tener amianto, se identifica antes de demoler y lo retira una empresa inscrita en el RERA (más en cambiar tuberías y bajantes);
• el acceso: planta, ascensor y sitio en la calle para el contenedor o los sacos.

Y se habla de cómo quieres vivir: dormitorios, cocina abierta o cerrada, bañera o plato de ducha.

Proyecto y presupuesto por partidas

Con las medidas se dibuja la distribución y se presupuesta cada oficio en su partida. Así decides qué se hace ahora, qué puede esperar y qué se conserva (puertas, molduras, suelo hidráulico). Si hay bóveda catalana, decide aquí si queda a la vista: cambia por dónde pasan las instalaciones.

Qué debe incluir un buen presupuesto

En Cataluña, el Código de consumo (artículo 251-3) obliga a darte un presupuesto previo cuando no puedes calcular el precio por tu cuenta, y solo puedes renunciar a él por escrito, a mano y con tu firma. Como mínimo lleva los datos de la empresa, con NIF y dirección física; las operaciones; los gastos y materiales desglosados; el plazo de validez; la fecha de inicio y la duración, y la firma de un responsable.

Para comparar ofertas, conviene que detalle además:

• cada partida con su medición: metros cuadrados, metros lineales o unidades;
• marca, modelo o gama de azulejos, sanitarios, grifería y carpintería;
• quién gestiona el contenedor y los escombros;
• qué queda fuera: tasas e impuestos municipales, muebles, electrodomésticos;
• el IVA aplicado y el calendario de pagos.

¿Hace falta proyecto de arquitecto?

En la mayoría de reformas interiores, no. La Ley de Ordenación de la Edificación (artículo 2.2) exige proyecto cuando la obra interviene en todo el edificio o cambia de forma esencial su composición exterior, su volumen, el conjunto de su estructura o su uso, y en edificios catalogados cuando toca elementos protegidos. Si tu reforma afecta a vigas, muros de carga o fachada, un arquitecto valora si hace falta proyecto y qué documentación pide el ayuntamiento.

Permisos antes de empezar

En Barcelona, el primer paso es la consulta previa de obras, que es obligatoria. Según el emplazamiento, el tipo de obra y la protección patrimonial del edificio, indica el régimen: enterado (assabentat), comunicado (comunicat) o licencia de obras (llicència d'obres). Con un enterado de obras menores, el resultado de la consulta ya permite empezar. Un comunicado o una licencia necesitan además un informe de idoneidad técnica de un colegio profesional o entidad acreditada y, si la consulta lo indica, informes previos.

En el resto de Cataluña, la ley de urbanismo distingue la comunicación previa, para reformas sin proyecto, y la licencia, para las que lo necesitan o se hacen en edificios protegidos. Cada ayuntamiento, como Sant Cugat, Granollers o La Garriga, lo concreta en su ordenanza.

Dos trámites que se olvidan a menudo:

• Ocupación de la vía pública. El contenedor o los sacos de escombros en la calle necesitan permiso del ayuntamiento; en Barcelona, licencia de ocupación de la vía pública, con su tasa.
• Comunidad de propietarios. El Código civil de Cataluña (artículo 553-36) te permite reformar tu piso si no perjudicas a los demás propietarios ni a la comunidad, no restas solidez ni accesibilidad al edificio y no cambias su aspecto exterior. Antes hay que comunicarlo a la presidencia o a la administración de la finca; si la obra altera elementos comunes, hace falta acuerdo de la junta.

Más detalle en licencias y permisos de obra.

El orden de los oficios en una reforma integral

La regla: primero lo que se rompe, después lo que queda dentro de paredes, suelos y techos, luego lo que lo cubre y al final lo que se toca con la mano.

1. Demolición y escombros

Se retiran revestimientos, sanitarios, la cocina vieja, los tabiques que desaparecen y las instalaciones antiguas; el amianto, si lo hay, sale antes y aparte. La ley de residuos obliga a separar los escombros: madera, restos minerales (hormigón, ladrillo, azulejo, cerámica y piedra), metal, vidrio, plástico y yeso. La demolición enseña además el estado real de vigas y bóvedas.

2. Albañilería y nueva distribución

Se levantan los tabiques, se abren o se cierran puertas, se regularizan paredes y se recrecen los suelos donde hace falta, incluida la zona del plato de ducha. Aquí van también los refuerzos de estructura que indique el técnico.

3. Instalaciones: fontanería, saneamiento, electricidad y climatización

Se abren rozas y se pasan tuberías, desagües, cables y conductos hasta cada punto. El Código Técnico (DB-HS 4) obliga a probar la resistencia y la estanqueidad de la red de agua mientras está a la vista: la prueba de presión va antes de cerrar rozas, alicatar o montar techos. Enchufes, tomas de la cocina y unidad de aire se deciden antes de esta fase; si cambias de cocina después, los puntos de agua y los enchufes pueden quedar donde no sirven.

4. Techos y tabiques de placa

Con las instalaciones probadas se cierran los falsos techos y los tabiques y trasdosados de placa de yeso.

5. Alicatados y suelos

Primero la impermeabilización de la ducha y los azulejos de baño y cocina; después el pavimento cerámico o la baldosa hidráulica restaurada. La madera o el laminado van más tarde, sin trabajos húmedos alrededor y antes de montar las puertas.

6. Carpintería

Puertas interiores, armarios empotrados y muebles de cocina se miden y montan sobre paredes y suelos terminados; la encimera, con los muebles bajos ya colocados.

7. Pintura

Masillado, lijado e imprimación. La primera mano puede ir antes de montar puertas y muebles; la última, al final, tapa los roces del montaje.

8. Mecanismos, sanitarios y limpieza final

Enchufes, interruptores, lámparas, inodoro, lavabo, grifería, mampara y electrodomésticos. Se prueba cada circuito, grifo y desagüe, y se limpia la obra antes de repasar el piso contigo.

¿Cuánto tarda una reforma integral de un piso?

Sin ver el piso no hay una cifra honesta. Depende de:

• el permiso: un enterado de Barcelona permite empezar enseguida; un comunicado o una licencia, no;
• el alcance: no es lo mismo renovar acabados que mover cocina y baños;
• lo que aparece al demoler, como vigas dañadas;
• los plazos de fabricación de cocina, azulejos y carpintería;
• el acuerdo de la junta, si se tocan elementos comunes.

La fecha de inicio y la duración deben constar en el presupuesto. Si quieres empezar en primavera, enero es buen momento para la visita, el presupuesto y los permisos.

Durante la obra: un responsable, fotos y vídeos

En una reforma integral no puedes vivir en el piso: durante la demolición y las instalaciones no hay cocina ni baño, y a ratos tampoco agua ni luz.

Lo que más simplifica la obra es una sola persona que responda de todo: coordina los oficios, decide el orden y es a quien llamas. Así trabajamos en GRIG en cada reforma integral, y durante la obra te enviamos fotos y vídeos. Guarda sobre todo las fotos de lo que luego queda tapado (rozas, tuberías, cableado): sabrás por dónde pasa cada tubo antes de taladrar.

Cambiar de idea a mitad de obra es normal, pero tiene un coste: si afecta a una fase ya hecha, hay que deshacer trabajo, y el material encargado quizá no se pueda devolver. Pide que cada cambio se valore por escrito antes de hacerlo: qué partida cambia, cuánto supone y si mueve el calendario. El Código de consumo (artículo 251-4) exige que cada cambio del presupuesto se te comunique y lo aceptes dejando constancia; sin eso, la factura no puede superar lo presupuestado.

Convivir con los vecinos

• Avisa antes de empezar a la administración y a los vecinos, con una nota en el portal.
• Protege las zonas comunes: ascensor, rellanos y escalera.
• Respeta el horario. En Barcelona, la Ordenanza de Medio Ambiente fija el horario de obras de lunes a viernes, de 8.00 a 21.00 h, y el de la maquinaria, de 8.00 a 20.00 h. En otros municipios rige su propia ordenanza.

Entrega de llaves: los documentos que debes recibir

• Certificados de las instalaciones (boletines). Los emite la empresa instaladora habilitada que hizo cada instalación. El eléctrico se registra ante la Generalitat, y la distribuidora lo pide para conectar una instalación nueva o dar de alta el suministro. El de gas, si se ha tocado esa instalación. El de calefacción o climatización se registra desde 5 kW, pero no para termos y calentadores ni, en general, al cambiar una caldera por otra de potencia parecida.
• Cédula de habitabilidad. Si la reforma redistribuye por completo la vivienda, puede hacer falta una cédula de primera ocupación de rehabilitación, que se pide con el certificado final de obras y de habitabilidad. Si no, suele bastar la del piso (si cambiaste parte de la distribución, consúltalo con el técnico). Debe estar vigente para vender, alquilar o contratar agua, luz y gas; si ha caducado o no existe, un arquitecto o arquitecto técnico emite el certificado para pedir la de segunda ocupación.
• Certificado final de obra y acta de recepción, si la obra tuvo proyecto. El certificado lo firman el director de obra y el director de ejecución; el acta, al menos tú como promotor y el constructor.
• Manuales de los equipos y referencias de azulejos y pintura, por si hay que reponer.

Cómo trabajamos en GRIG

REFORMAS GRIG BARCELONA lleva más de 20 años haciendo reformas, con oficina en Sant Martí y obras en Barcelona y en un radio de 150 km. En cada reforma integral de un piso seguimos este orden con un solo responsable desde la primera visita hasta la entrega, y tramitamos los permisos, la ocupación de la vía pública y la cédula cuando hace falta. Si la obra necesita proyecto, trabajamos con arquitectos. Te atendemos en español, ucraniano y ruso.

Si vas a reformar una casa y no un piso, el orden cambia: estructura, cubierta y humedades van primero. Lo explicamos en reformar una casa antigua por dentro. Para tu piso, cuéntanos qué quieres cambiar y concertamos la primera visita.