Reformar un piso antiguo en el Eixample: qué conservar

Reformar un piso antiguo del Eixample es decidir qué se conserva y qué se renueva. Si están sanos, se quedan el suelo hidráulico, las bóvedas entre vigas, las molduras, la carpintería de madera y la altura; casi siempre se cambian las tuberías de plomo, la instalación eléctrica y los desagües. El pasillo largo se replantea con dos límites: los dormitorios necesitan ventana a la calle o a un patio, y los muros de carga son estructura común. Y comprueba antes si la finca está protegida: la protección se centra sobre todo en fachadas, escaleras y estructura, pero cambia el trámite aunque la obra sea interior. Todo eso se decide al planificar la reforma integral del piso, no con la obra empezada.

¿Cómo está construida una finca del Eixample?

El Eixample se levantó a finales del siglo XIX y principios del XX, tras el derribo de las murallas (1854-1856), sobre el plan de Ildefons Cerdà. La finca típica es una casa de renta: pisos a los que se llega por una escalera común, con la fachada principal a la calle y la posterior al patio de manzana.

Se construyó con la llamada «construcción catalana», que describen el Museu d'Història de Barcelona y una tesis doctoral de la UPC:

Muros de carga de ladrillo, más ligeros que los antiguos muros de piedra.
Forjados de vigas con revoltones cerámicos: pequeñas bóvedas de ladrillo entre viga y viga (lo que al reformar se suele llamar bóveda catalana), con el pavimento encima. Las vigas son de madera en las fincas más antiguas, hasta 1900-1910 aproximadamente, y metálicas en las posteriores.
Cubierta plana, el terrado, también de ladrillo.

Para la reforma, eso significa que un muro de carga no se tira como un tabique (abrir un hueco exige cálculo y refuerzo), que las vigas se revisan sobre todo donde ha podido llegar el agua, junto a baños, cocinas y galerías, porque ahí la madera puede pudrirse y el hierro oxidarse, y que no conviene rozar los revoltones para pasar tubos.

¿Qué vale la pena conservar y cómo se recupera?

Suelo hidráulico

El mosaico hidráulico es una baldosa de cemento con una capa de color en la cara vista: no se trata como un gres. Revisa antes las piezas sueltas (suenan a hueco), las rotas, las que faltan y el desnivel. Hay dos caminos:

Restaurarlo en su sitio. Se fijan las piezas sueltas, se reponen las rotas con otras sacadas de una zona que quedará tapada (un armario) o con réplicas del mismo dibujo, se rejunta, se pule y se protege con un tratamiento para baldosa de cemento. Nada de ácidos para limpiarlo.
Levantarlo y recolocarlo. Si hay que abrir el suelo para pasar instalaciones o nivelar, las piezas se levantan una a una, se limpian por detrás y se recolocan, a menudo en una sola estancia o como alfombra central enmarcada con otro pavimento. Casi siempre se pierde alguna: cuéntalas antes de diseñar.

Decide pronto qué suelos se quedan: de eso depende por dónde van los tubos.

Bóvedas y vigas a la vista

Un techo con molduras puede ser un cielo raso: un falso techo de yeso, a menudo sobre cañizo, colgado bajo el forjado, con las vigas y los revoltones detrás; una pequeña cata lo aclara. Quitarlo descubre la bóveda y gana altura, pero se pierden las molduras de esa habitación y puede oírse más al vecino de arriba. Por eso se decide estancia por estancia: molduras en el salón y bóveda vista en la cocina, por ejemplo. Si se descubre, se revisan y limpian vigas y revoltones, se tratan las vigas metálicas contra la oxidación y se rehacen las juntas antes de pintar. La luz no se empotra en la bóveda: va en apliques de pared o en un carril sujeto a las vigas.

Techos altos, molduras y carpintería

La altura da margen: un falso techo en el pasillo, el baño y la cocina suele bastar para pasar los conductos de climatización y extracción, y las habitaciones principales la conservan. Las molduras de yeso se reparan cosiendo las grietas y reproduciendo los tramos que faltan con un molde sacado de una pieza sana. Las puertas con montante de vidrio y las ventanas de madera con porticones, si la madera está sana, se decapan, se reparan y se ajustan; las de fachada, eso sí, no dependen solo de ti.

¿Qué hay que cambiar casi siempre?

Tuberías de plomo. Aunque lo que se ve sea cobre o multicapa, puede quedar plomo dentro de las paredes. El Real Decreto 3/2023 prohíbe instalar productos con plomo en contacto con el agua y obliga a sustituir los que haya en cualquier instalación existente cuando se hacen obras de reparación o reconstrucción; en los pisos de alquiler, sus titulares deben sustituirlos antes del 2 de enero de 2030 si es técnica y económicamente factible. Cómo reconocerlas, en cambiar tuberías y bajantes en pisos antiguos.
Instalación eléctrica. Cableado sin toma de tierra, pocos circuitos y empalmes en cajas viejas. Si se rehace entera, el Reglamento electrotécnico para baja tensión (ITC-BT-25) pide en una vivienda al menos cinco circuitos separados (iluminación; tomas generales y frigorífico; cocina y horno; lavadora, lavavajillas y termo; tomas del baño y auxiliares de cocina) y diferenciales de 30 mA; con más de 160 m² útiles, la electrificación es elevada y suma circuitos. Al terminar, la empresa instaladora que la ha ejecutado emite el certificado de instalación, que se registra ante la Generalitat. Más detalle en renovar la instalación eléctrica de un piso antiguo.
Desagües y bajantes. Los desagües del piso se rehacen hasta la bajante. La bajante general es normalmente elemento común y su cambio lo decide la comunidad; en el Eixample, a menudo baja por un patio de luces.

¿Cómo se replantea la distribución del piso largo?

El piso clásico del Eixample, el que cruza la finca de fachada a fachada, es largo y estrecho: el salón y los balcones a la calle, un pasillo que lo recorre, habitaciones interiores que toman luz de los patios de luces y, al fondo, la cocina, el baño y la galería sobre el patio de manzana. Las reformas suelen unir la zona de día con la galería, aprovechar el pasillo con armarios y llevar luz al centro con puertas acristaladas y montantes. Lo que manda al redistribuir:

Los dormitorios necesitan ventana. Según el Decret 141/2012, en una vivienda construida antes del 11 de agosto de 1984 cada dormitorio debe abrirse a la calle, al patio de manzana o a un patio de luces, directamente o a través de una galería, con al menos 0,40 m² de abertura entre 0,80 y 2,00 m de altura. Una pieza interior sin ventana puede ser vestidor, no dormitorio.
El baño puede ir al centro. El decreto admite que ventile por un conducto con extracción mecánica (o estática, si es vertical): la zona oscura junto a los patios y las bajantes es buen sitio para él.
Si rehaces toda la distribución sin cambiar la superficie, el anexo 4 (grupo J) pide además dormitorios de al menos 6 m², y los dormitorios o baños nuevos siguen reglas de obra nueva: en cada dormitorio nuevo debe caber un cuadrado de 2,00 m de lado (de 2,60 m en uno de ellos si hay tres o más), y con cuatro dormitorios o más hacen falta dos inodoros y dos lavabos.
La galería. Para el decreto es una pieza acristalada en al menos el 60 % de su fachada, y las estancias pueden ventilar a través de ella. Integrarla en la cocina o el salón es habitual, pero el muro que la separa del interior es a menudo la fachada posterior, que en la gran mayoría de las fincas estudiadas es muro de carga: compruébalo antes de dibujar.
La estructura y las fachadas son de todos. El Código civil de Cataluña las considera elementos comunes: abrir un muro de carga o modificar la galería requiere el acuerdo de la junta, además del cálculo de un técnico. Cualquier otra obra se comunica antes a la presidencia o a la administración de la finca.

¿Mi finca está protegida? Qué afecta al interior y qué a la fachada

En el Eixample se superponen dos normas municipales:

El catálogo. El plan especial de protección del patrimonio arquitectónico del distrito, aprobado en 2000 y modificado después, clasifica los edificios protegidos en cuatro niveles: A, bienes culturales de interés nacional; B, de interés local; C, protegidos urbanísticamente; y D, de interés documental. Cada edificio tiene una ficha que dice qué se protege.
El conjunto. La Ordenança de rehabilitació i millora de l'Eixample trata todo el Eixample histórico como conjunto especial y, dentro de él, delimita un Sector de Conservació más estricto: el centro, entre el carrer del Comte d'Urgell y el passeig de Sant Joan, de las rondas, la plaza de Catalunya y el carrer de Trafalgar a la Diagonal y el carrer de Còrsega, más los frentes de la Diagonal, la Gran Via, el passeig de Gràcia y la ronda de Sant Pau en sus prolongaciones.

Qué significa para tu reforma:

Nivel C. En los edificios protegidos por su estructura tipológica, el plan protege la fachada y la disposición de elementos como el vestíbulo, la caja de escalera y la estructura, más lo que señale la ficha. Se permiten obras de mantenimiento, consolidación y modernización (renovar instalaciones e incluso redistribuir el interior) siempre que mantengan los valores protegidos; restaurar o reestructurar depende de la ficha. Si la protección es solo de fachada, se conserva con la estructura que la sostiene.
Nivel D. Admite las obras que permita la calificación urbanística; lo protegido que se derribe o modifique hay que documentarlo antes.
Todo el conjunto. Las fachadas de los edificios anteriores a 1932 se mantienen aunque el edificio no esté protegido individualmente.
Sector de Conservació. Restaurar o cambiar los elementos de las fachadas al patio de manzana, como galerías y carpinterías, debe hacerse de forma unitaria y respetando la solución original, y no se pueden colocar instalaciones sobre las fachadas: la unidad exterior del aire acondicionado necesita otro sitio, previsto desde el proyecto.
Trámite. El plan especial somete también las obras menores en edificios protegidos al informe de los servicios municipales de patrimonio. Antes de presentar el proyecto puedes hacerles una consulta previa, que deben contestar con un informe en un mes desde que la documentación está completa.

Puedes comprobar si tu finca está catalogada, y consultar su ficha, en el Portal d'Informació Urbanística del Ajuntament.

¿Qué permiso necesita la obra?

Lo fija la ordenanza de obras de Barcelona (ORPIMO) según la obra y el edificio. En una finca sin protección, renovar acabados e instalaciones sin mover tabiques es un assabentat; redistribuir sin tocar la estructura, o modificarla de forma puntual, un comunicado inmediato; afectarla parcialmente, un comunicado diferido. Si la finca está catalogada (A, B o C) o es de nivel D, ni la obra interior más sencilla va por assabentat: será comunicado o licencia. En los edificios integrados en conjuntos protegidos, lo que no sea conservación o reparación menor va, como mínimo, por comunicado diferido. Lo concreta la consulta previa obligatoria de la sede electrónica, que tiene en cuenta la protección del edificio. Documentos, plazos, ICIO y tasas, en qué permiso de obras necesita tu reforma en Barcelona.

Qué hacemos nosotros

Llevamos más de 20 años en reformas y trabajamos en Barcelona y en un radio de 150 km, también en el Eixample. En la primera visita revisamos suelos, techos, vigas a la vista, instalaciones y patios, y te decimos qué se puede conservar. Comprobamos la protección de la finca y el trámite, coordinamos el proyecto de arquitecto cuando la obra lo requiere y nos ocupamos de los permisos. Tienes un solo responsable de principio a fin, un presupuesto sin compromiso detallado por partidas e informes periódicos con fotos y vídeos. Todo el servicio, en reforma integral de pisos; para empezar, pide una visita.