Obras en tu piso y comunidad de propietarios en Cataluña

En Cataluña, las obras en un piso de una comunidad las regula el Código civil de Cataluña (Codi civil de Catalunya), no la Ley de Propiedad Horizontal estatal. Su artículo 553-36 te permite hacer obras de conservación y de reforma sin pedir permiso si no perjudicas a los demás propietarios ni a la comunidad, no disminuyes la solidez ni la accesibilidad del edificio y no alteras su configuración o su aspecto exterior; eso sí, debes comunicarlo antes a la presidencia o a la administración. Si la obra altera elementos comunes, como la estructura, la fachada o la cubierta, hace falta acuerdo de la junta de propietarios, por regla general de cuatro quintas partes si afecta a la estructura o a la configuración exterior. Y nada de esto sustituye al permiso municipal: en una reforma integral de piso son trámites distintos.

¿Por qué el Codi civil y no la Ley de Propiedad Horizontal?

El derecho civil catalán se aplica con preferencia, y el supletorio solo rige en lo que no se le oponga (artículo 111-5 del Codi civil). La propiedad horizontal está en el libro quinto, artículos 553-1 y siguientes, reformados a fondo por la Ley 5/2015 y retocados después por el Decreto ley 28/2021 y la Ley 3/2023. La reforma de 2015 se aplica también a los edificios constituidos en propiedad horizontal antes de su entrada en vigor, el 20 de junio de 2015. Muchas guías escritas para toda España citan la ley estatal; en Cataluña se aplican estos artículos.

Pide al administrador el título de constitución, los estatutos y el reglamento de régimen interior, si lo hay: las normas del Codi civil rigen en todo lo que el título no establezca (artículo 553-9.2), y los estatutos pueden regular el uso de los elementos comunes y el reparto de gastos (artículo 553-11).

¿Qué obras puedo hacer sin acuerdo de la junta?

Las que cumplen las condiciones del artículo 553-36.2 que resumimos arriba. Renovar la cocina y los baños, cambiar suelos, mover tabiques que no son de carga o renovar el agua y la electricidad de tu vivienda suelen ser obras de este tipo, mientras no toquen nada común.

Pero hay que avisar: el artículo 553-36.3 obliga a comunicar la obra antes de empezar a la presidencia o a la administración, sin fijar forma ni antelación. Hazlo por escrito, con lo que vas a hacer, las fechas y quién hará la obra, y pregunta si el reglamento de régimen interior regula el uso del ascensor y la escalera: obliga a propietarios y usuarios (artículo 553-12).

Hay dos cosas que no dependen de la comunidad:

El permiso municipal: assabentat, comunicado o licencia, según la obra. Lo explicamos en permiso de obras en Barcelona.
El horario: en la ciudad de Barcelona se trabaja de lunes a viernes entre las 8 y las 21 horas, con la maquinaria entre las 8 y las 20; de noche o en fin de semana hace falta autorización expresa del Ayuntamiento (Ordenança del medi ambient, artículo 44-6). En otros municipios, mira su ordenanza.

¿Qué obras necesitan acuerdo de la junta?

Las que alteran elementos comunes (artículo 553-36.3) o cambian la configuración o el aspecto exterior. Según el artículo 553-41, son elementos comunes, entre otros, las estructuras, las fachadas, las cubiertas, las escaleras, los ascensores y las instalaciones y servicios de uso comunitario. Los casos más frecuentes:

Abrir un hueco en un muro de carga

La estructura es elemento común, así que necesitas acuerdo de la junta; y es una innovación que afecta a la estructura del edificio, el supuesto de cuatro quintas partes que verás más abajo.

Cambiar ventanas o persianas

El Codi civil no dice si la carpintería de tus ventanas es privativa o forma parte de la fachada; pueden concretarlo el título o los estatutos. Y si el cambio altera el aspecto exterior del conjunto (otro color, otro material, otra división de las hojas), ya no basta con avisar.

Cerrar la terraza o el balcón

Un cerramiento cambia la configuración exterior, sea la terraza parte de tu piso o un elemento común de uso exclusivo, como en muchos áticos, y necesita acuerdo de la junta. Mira antes los estatutos: pueden permitir el uso exclusivo y el cierre de una parte de las cubiertas o de otro elemento común en favor de un piso (artículo 553-11.2.c). Vincular a tu piso el uso exclusivo de una terraza común exige unanimidad (artículo 553-26.1.c). Además lleva su trámite municipal; de la obra hablamos en reforma de terrazas.

Aire acondicionado en la fachada, el patio o la cubierta

El aparato interior es asunto tuyo; el exterior, si va en la fachada, en un patio comunitario o en la cubierta, ocupa un elemento común y, por regla general, necesita acuerdo de la junta. La ley rebaja a mayoría simple las obras para instalar, a petición de los interesados, equipos de eficiencia energética o sistemas de energías renovables de utilidad particular en elementos comunes, aunque afecten a la configuración exterior (artículo 553-25.2.e); quien se beneficia asume su conservación y mantenimiento (artículo 553-44.2). Pregunta al administrador si tu equipo encaja en ese supuesto. En una terraza o cubierta de uso exclusivo, para esas instalaciones basta con enviar el proyecto técnico a la presidencia o a la administración treinta días antes de empezar, y los costes y el mantenimiento son tuyos; en ese plazo la comunidad puede proponer una alternativa razonable y proporcionada (artículo 553-43.3).

En Barcelona, además, la Ordenanza de los usos del paisaje urbano condiciona cualquier aparato en la fachada a un proyecto de integración en la composición arquitectónica del edificio, que los servicios técnicos municipales deben aceptar mediante la licencia correspondiente (artículo 40.4), y en la azotea lo admite si no daña ni se fija en elementos o paredes singulares del edificio ni se ve desde los espacios públicos inmediatos (artículo 76.1). Más en climatización y calefacción.

Bajantes

La bajante general es, normalmente, elemento común: aunque solo quieras cambiar el tramo que pasa por tu piso, no lo decides tú; lo aprueba la junta o, si es una reparación urgente, lo decide el administrador (artículo 553-18.1.e). Lo contamos en cambiar tuberías y bajantes en pisos antiguos.

¿Qué mayoría hace falta y cómo se cuentan los votos?

Mayoría simple (artículo 553-25): de los propietarios que participan en la votación y, a la vez, de sus cuotas; a favor tiene que haber más votos y cuotas que en contra, y las abstenciones se suman a la mayoría (artículo 553-24.3). Es la regla general, también para ascensores, barreras arquitectónicas y eficiencia energética.
Cuatro quintas partes de los propietarios con derecho a voto y de las cuotas (artículo 553-26.2): para modificar el título o los estatutos y para las innovaciones físicas que afectan a la estructura o a la configuración exterior, salvo las que la ley deja en mayoría simple.
Unanimidad (artículo 553-26.1): entre otros casos, para cambiar las cuotas o vincular a un piso el uso exclusivo de patios, terrazas o cubiertas.

Los ausentes cuentan: el acuerdo de cuatro quintas partes queda adoptado si en la junta vota a favor la mayoría simple de los propietarios y cuotas que participan y, en el mes siguiente a la notificación, se alcanzan las cuatro quintas partes sumando a los ausentes que no se opongan con un escrito enviado a la secretaría por un medio fehaciente (artículo 553-26.3).

Para llevar tu obra a la junta:

Propón el punto por escrito a la presidencia antes de la convocatoria: el orden del día incluye lo que cualquier propietario propone así (artículo 553-21.4.a), y solo se acuerda lo que figura en él (artículo 553-25.1).
Aporta descripción y planos, que se envían con la convocatoria o quedan a disposición de los propietarios (artículo 553-21.5).
Espera el acta, que se envía en los diez días siguientes a la reunión (artículo 553-27.4), y, si hace falta mayoría cualificada, el mes de oposición de los ausentes.

¿Quién paga cada cosa?

Tu piso y sus instalaciones: tú (artículo 553-38).
Los elementos comunes: los conserva la comunidad y se pagan por cuota de participación, salvo otra regla del título, los estatutos o la junta (artículos 553-44 y 553-45). Las reparaciones extraordinarias y las derramas las aprueba la junta (artículo 553-19.2.e); las obras urgentes de conservación y reparación las decide el administrador, que da cuenta enseguida a la presidencia (artículo 553-18.1.e).
Terraza o cubierta de uso exclusivo: su conservación y mantenimiento te tocan a ti; las reparaciones por vicios de construcción o estructurales, o que afectan y benefician a todo el edificio, a la comunidad, salvo mal uso o mala conservación (artículo 553-43).
Instalaciones nuevas que la ley no exige: quien votó en contra no las paga si el gasto supera la cuarta parte del presupuesto anual de la comunidad, descontadas las ayudas públicas, pero tampoco puede usarlas si no paga después su parte (artículo 553-30.2).

¿Qué debo a mis vecinos y qué me deben a mí?

Tus obras no pueden perjudicar a los demás propietarios (artículo 553-36.2). Antes de empezar, fotografía la escalera, el ascensor y, si el vecino de abajo te deja, su techo; y protege las zonas comunes durante la obra.

A cambio, tu piso soporta las restricciones imprescindibles para conservar los elementos comunes y los otros pisos, si no hay otra forma de hacerlo o la otra es desproporcionadamente cara o gravosa (artículo 553-39.1): si la bajante pasa por tu baño, tendrás que dejar entrar a los operarios. Tú también puedes exigir las servidumbres imprescindibles para tus obras de conservación y para acceder a las redes generales de suministro (artículo 553-39.3). El titular de la servidumbre compensa los daños y el menoscabo que cause (artículo 553-39.4).

¿Y si la obra ya está hecha sin acuerdo?

La comunidad puede exigir que repongas a su estado original los elementos comunes alterados sin su consentimiento. Se entiende que consintió si la obra es notoria, no disminuye la solidez del edificio, no ocupa elementos comunes ni crea servidumbres nuevas, y no se ha opuesto en los cuatro años siguientes a su final (artículo 553-36.4).

¿Y si no estoy de acuerdo con lo que vota la junta?

Pueden impugnar un acuerdo quienes votaron en contra, los ausentes que se opusieron y quienes fueron privados ilegítimamente del voto, si están al corriente de pago o han consignado la deuda. El plazo es de un año si el acuerdo es contrario a la ley, al título o a los estatutos, y de tres meses si es contrario a los intereses de la comunidad o gravemente perjudicial para un propietario, desde la notificación del acta (artículo 553-31). Impugnar no suspende el acuerdo, salvo que el juez lo decida como medida cautelar (artículo 553-32).

Qué hacemos nosotros

En la primera visita separamos lo que queda dentro de tu piso de lo que toca estructura, fachada o instalaciones comunes, para que antes del presupuesto sepas si basta con avisar o hay que ir a la junta. Preparamos la descripción y los planos para la comunidad, coordinamos el proyecto de arquitecto cuando hace falta y nos encargamos de los permisos. Lo que digan los estatutos de tu finca te lo confirma el administrador; nosotros ajustamos la obra a lo acordado. Un solo responsable, informes periódicos con fotos y vídeos y presupuesto sin compromiso, detallado por partidas, en Barcelona y en un radio de 150 km: reforma integral de pisos o escríbenos.