IVA (ПДВ) на ремонт житла: коли 10 %, а коли 21 %

Ремонт житла оподатковується IVA (ПДВ) за ставкою 10 %, а не 21 %, якщо водночас виконано три умови статті 91 Закону про IVA (Ley del IVA): роботи замовляєте ви як приватна особа для житла, яким користуєтеся самі, або їх замовляє товариство власників (comunidad de propietarios); будівництво чи реконструкцію житла завершено щонайменше за два роки до початку робіт; і матеріали, які постачає компанія, коштують не більше ніж 40 % ціни робіт без IVA. Якщо не виконано хоча б одну умову, усі роботи оподатковуються за ставкою 21 %, крім випадку реконструкції (rehabilitación), для якої діють власні правила. З 1 грудня 2026 року королівський декрет-закон (real decreto-ley), який ще має пройти затвердження (convalidación), додає житло, здане в оренду як основне житло (vivienda habitual), і вимагає оплачувати роботи без готівки.

Хто може претендувати на 10 %?

Той, хто укладає договір на роботи й зазначений у рахунку-фактурі як отримувач:

Фізична особа, яка не діє як підприємець чи професіонал (empresario o profesional) і використовує житло для особистих потреб (uso particular). Закон говорить про особисте користування, а не про основне житло. Підходить і квартира, у яку ви збираєтеся переїхати: Головне податкове управління (Dirección General de Tributos, DGT) визнало це в роз'ясненні (consulta) V1208-19.
Товариство власників житлового будинку або будинку, призначеного переважно для житла.

За даними Податкової агенції (Agencia Tributaria), якщо житло, хоча б частково, використовують для підприємницької чи професійної діяльності або здають в оренду, ставка 10 % не застосовується (для оренди як основного житла це змінюється 1 грудня; про це нижче). Правила ті самі і для невеликого ремонту, і для комплексного ремонту квартири.

Що означає, що житлу має бути два роки?

Будівництво чи остання реконструкція житла мають бути завершені щонайменше за два роки до початку робіт; враховується дата початку робіт, а не рахунку-фактури. Якщо ви ремонтуєте квартиру в новобудові раніше цього строку, сплачуєте 21 %.

Як рахують 40 % матеріалів?

Вартість матеріалів, які постачає виконавець робіт, порівнюють з оподатковуваною базою (base imponible), тобто з ціною робіт без IVA:

Постачений матеріал — це все, що стає частиною будівлі, у первісному вигляді чи переробленим (цегла, пісок, вапно, гіпс тощо), зокрема те, що встановлюють субпідрядники. Риштування, техніка й інструменти не враховуються (DGT, роз'яснення V2024-17).
Враховується те, що компанія заплатила за матеріали, а не те, що вона бере за них з вас: її націнка не враховується (DGT, роз'яснення V2900-21).
Усе або нічого. Якщо матеріали становлять до 40 %, усі роботи оподатковуються за ставкою 10 %; якщо більше — усі за ставкою 21 %. Податкова агенція не дозволяє ділити одні й ті самі роботи на матеріали за 21 % і працю за 10 %.

У прикладах Податкової агенції роботи з матеріалами на 30 % ціни оподатковуються за ставкою 10 %, а з матеріалами на 50 % — за ставкою 21 %. За тим самим правилом роботи, де велику частку становить обладнання, зазвичай не вкладаються в цю межу: Агенція називає монтаж опалення, склопакети, обладнання для телекомунікацій і заміну котла товариства власників. Якщо такі роботи покращують енергоефективність, перегляньте відрахування з податку на доходи фізичних осіб (IRPF) у статті енергоефективний ремонт житла.

Те, що купуєте ви, а компанія лише встановлює, не є матеріалом, який постачає вона, але ця покупка оподатковується за ставкою 21 %: продаж без монтажу не є виконанням робіт.

А кухонні меблі й побутова техніка?

DGT відповідало на це кілька разів (роз'яснення V2024-17, V0991-19 і V1043-20):

Меблі й стільниця, які встановлює компанія, — це постачені матеріали: вони стають частиною житла.
Якщо монтують лише кухню в уже завершеному житлі, матеріали зазвичай перевищують 40 %, і всі роботи оподатковуються за ставкою 21 %.
Якщо кухня входить до ширшого ремонту, який виконує та сама компанія, меблі зараховують до матеріалів цих робіт.
Побутова техніка, яку постачає компанія, встановлена чи ні, завжди оподатковується за ставкою 21 %, навіть якщо решта — за 10 %.

Що ще входить у роботи, ми пояснюємо на сторінці ремонт кухні.

Який документ ви передаєте компанії?

Регламент IVA (Reglamento del IVA, стаття 26) дозволяє підтвердити умови письмовою заявою за вашим підписом, адресованою компанії, у якій ви під свою відповідальність зазначаєте, що:

ви не дієте як підприємець чи професіонал;
використовуєте житло для особистих потреб;
його будівництво чи реконструкцію завершено щонайменше за два роки до початку робіт.

Якщо ви заявите неправду і буде застосовано менший IVA, ніж належить, ви солідарно відповідаєте за різницю та за відповідний штраф (стаття 87 Закону про IVA). За даними Податкової агенції, у рахунку-фактурі має бути зазначено вартість постачених матеріалів або те, що вона не перевищує 40 %. Застосований IVA — також один із пунктів статті про те, що має містити добрий кошторис.

Оновлення чи реконструкція: що змінюється щодо IVA?

Це два різні шляхи до ставки 10 %:

Оновлення й ремонт (renovación y reparación) (стаття 91.Uno.2.10.º): звичайний ремонт — загальнобудівельні роботи, сантехніка, електрика, фарбування чи столярні вироби — і три умови, описані вище.
Реконструкція (rehabilitación) (стаття 91.Uno.3.1.º): роботи за договором, укладеним безпосередньо між замовником (promotor) і підрядником, з матеріалами чи без; для DGT замовником є також власник, який замовляє роботи для власного користування (роз'яснення V2900-21). Немає ні межі 40 %, ні правила двох років, але стаття 20.Uno.22.º B вимагає двох речей:

Щоб понад 50 % вартості проєкту становили роботи зі зміцнення чи обробки несучих конструкцій, фасадів чи дахів або аналогічні роботи (obras análogas: підсилення фундаменту, колон чи перекриттів, збільшення забудованої площі, відновлення фасадів і внутрішніх дворів, встановлення ліфтів) чи пов'язані з ними (obras conexas).
Щоб загальна вартість робіт перевищувала 25 % ціни купівлі, якщо ви купили житло протягом двох років до початку робіт, або, якщо ні, його ринкової вартості на момент початку робіт; в обох випадках — без урахування вартості землі.

Пов'язані роботи (загальнобудівельні, сантехніка, столярні вироби, інженерні системи, енергетична реконструкція) враховуються лише тоді, коли вони коштують менше, ніж роботи з конструкціями, фасадом чи дахом і аналогічні, пов'язані з ними й не є лише оздобленням. Тому внутрішній ремонт без таких робіт не вважається реконструкцією для цілей IVA. Податкова агенція вимагає достатніх доказів, як-от висновку уповноваженого технічного фахівця або візи проєкту професійною колегією; підтвердити це може проєкт архітектора, а остаточну кваліфікацію робіт варто узгодити з вашим податковим консультантом (asesor). У разі реконструкції монтаж кухонних меблів теж оподатковується за ставкою 10 %, а побутова техніка — за ставкою 21 % (DGT, роз'яснення V0085-22).

Коли застосовується 21 %?

Роботи замовляє компанія чи професіонал для своєї діяльності або житло, хоча б частково, використовують для господарської діяльності чи здають в оренду (з 1 грудня 2026 року — крім оренди як основного житла).
Житло збудоване чи реконструйоване менше ніж два роки тому.
Матеріали компанії перевищують 40 % ціни без IVA.
З 1 грудня 2026 року — якщо роботи оплачено готівкою.
Побутова техніка, а також двері, вікна, шафи чи кухонні меблі, продані без монтажу.
Обслуговування ліфтів, котлів чи інженерних систем, яке не є виконанням робіт, і роботи в басейнах, які не вважаються житлом.
Ремонт комерційних приміщень, офісів чи складів (naves): ставка 10 % для оновлення поширюється лише на житло.
Ремонт після страхового випадку (siniestro), рахунок за який виставлено страховій компанії як отримувачу; якщо договір укладаєте й платите ви, Податкова агенція допускає 10 %.

Що зміниться 1 грудня 2026 року?

Королівський декрет-закон 29/2026 (Real Decreto-ley 29/2026) від 6 жовтня викладає статтю 91.Uno.2.10.º в новій редакції, що діє з цієї дати:

Під ставку 10 % підпадають роботи в житлі, яке здають в оренду як основне житло, хоч би ким був орендодавець. Про сезонну (alquiler de temporada) чи туристичну оренду текст не згадує.
Знижена ставка застосовується лише за умови оплати робіт кредитною чи дебетовою карткою, банківським переказом, іменним чеком або внесенням коштів на банківський рахунок компанії. Текст не обмежує цю умову орендою: не платіть готівкою.
Два роки й 40 % не змінюються.

Королівський декрет-закон чинний з 8 жовтня 2026 року, але Конгрес депутатів (Congreso de los Diputados) має затвердити його протягом 30 днів після промульгації; оскільки 6 жовтня парламент (Cortes) було розпущено у зв'язку з призначенням виборів, це голосування проводить Постійна депутація Конгресу (Diputación Permanente). Попередній декрет-закон із тією самою зміною, Королівський декрет-закон 26/2026, Конгрес скасував 2 жовтня. Перевірте в офіційному віснику BOE, що він досі чинний; якщо ви оплачуєте частину робіт до 1 грудня, а частину — після, запитайте свого податкового консультанта, яка редакція застосовується до кожного платежу.

Що робимо ми

У GRIG ми виконуємо комплексні ремонти квартир, будинків, котеджів і вілл у Барселоні та в радіусі 150 км, з однією відповідальною особою за всі роботи. Після першого візиту ми складаємо кошторис без зобов'язань із розбивкою за позиціями; беремо на себе дозволи, а якщо роботи можуть бути реконструкцією, координуємо проєкт архітектора. Уся послуга — на сторінці комплексний ремонт квартир; щоб домовитися про візит, напишіть нам через форму зв'язку.