Reformar una casa antigua o de pueblo por dentro: etapas y permisos

Una casa antigua o de pueblo no se reforma empezando por la cocina ni por el estilo. Primero un arquitecto o arquitecto técnico revisa la estructura, la cubierta, las humedades y las instalaciones. Con ese diagnóstico decides qué conservar y compruebas qué permiso pide el ayuntamiento; después vienen el proyecto y el presupuesto. Por dentro o en una rehabilitación completa, se avanza de la estructura y el tejado a los acabados.

Antes de decidir nada: el diagnóstico de la casa

Las casas de pueblo del Vallès se parecen: muros de carga de piedra o tapia, vigas de madera con revoltones, teja árabe y una planta baja que fue cuadra, almacén o tienda. Lo que decide la obra es el estado de cada parte.

Estructura: muros, vigas y grietas

• Muros: grietas diagonales junto a los huecos, fisuras entre muros, paños abombados, tapia que se deshace con la humedad.
• Vigas: carcoma, termitas y, sobre todo, cabezas podridas dentro del muro.
• Tabiques que trabajan: muchos forjados han bajado y se apoyan en tabiques que no eran de carga. Quitarlos sin revisar es el error más caro.

Cubierta

Tejas rotas, madera húmeda bajo el tablero, manchas en el techo de la última planta. Muchas cubiertas no tienen aislamiento ni lámina impermeable.

Humedades

Tres tipos, tres tratamientos:

• capilaridad: el agua del terreno sube por los muros de planta baja y deja salitre a la misma altura. Se corta con una barrera en la base del muro, por ejemplo con inyecciones, y luego un revoco de cal deja salir las sales;
• filtración: entra por la cubierta, la fachada, una bajante rota o el terreno pegado al muro. Se repara la entrada; contra el terreno, con drenaje e impermeabilización;
• condensación: aparece en habitaciones frías y mal ventiladas, a menudo tras cambiar las ventanas. Se resuelve con ventilación, calefacción y aislando los puntos fríos.

Pintar encima, o tratar una condensación como capilaridad, solo aplaza el problema.

Instalaciones y carpinterías

Cables sin toma de tierra, tuberías de plomo o de hierro galvanizado, desagües de fibrocemento o de barro bajo la solera. Las puertas y ventanas de madera maciza a menudo se recuperan.

Quién hace el diagnóstico

Un arquitecto o arquitecto técnico, con catas: levantar tejas, picar revoco, abrir un falso techo para ver las vigas. Pide el resultado por escrito: estado de cada elemento, qué urge y qué puede esperar. Con él se encarga, si hace falta, el proyecto de arquitecto.

Qué conservar y qué sustituir

Si está sano, puede quedarse lo que da valor a la casa: la piedra vista de los muros sin humedad, las vigas, los revoltones, las puertas macizas y la baldosa hidráulica, restaurada en su sitio o recolocada. Se cambian sí o sí la instalación eléctrica sin toma de tierra y las tuberías de plomo: al reparar una instalación de agua, el plomo se sustituye siempre (Real Decreto 3/2023; más en cambiar tuberías de plomo y bajantes).

El fibrocemento con amianto de anexos, depósitos y bajantes, si la obra lo toca, se retira antes de los derribos, con un plan de trabajo aprobado y por una empresa inscrita en el registro de amianto (RERA), según el Real Decreto 396/2006.

Materiales y estilo: que mande la casa

Los materiales se eligen primero por cómo funcionan y después por cómo se ven: en piedra o tapia, un mortero de cal deja salir la humedad; el cemento o la pintura plástica la encierran y se abomban.

Si se quedan las vigas, la piedra y la baldosa, son ellas las que marcan el estilo, y lo nuevo funciona mejor si es sencillo: cocina lisa, baño sin imitaciones de lo antiguo, nada de vigas falsas. Luz cálida e indirecta en el salón, que realza la piedra, y más intensa en cocina y baño.

Redistribuir para vivir hoy

Las casas de pueblo son estrechas y profundas, con luz solo en las dos fachadas. Lo que más se pide:

• Luz en el centro: un lucernario sobre la escalera, una barandilla ligera en lugar de la caja cerrada o el patio recuperado.
• Cocina y baños junto a las bajantes, hacia el patio.
• La escalera: moverla obliga a abrir un forjado, y eso ya es estructura.
• La planta baja que fue cuadra o almacén, convertida en cocina-comedor abierta al patio. Si consta como local, pasarla a vivienda es un cambio de uso que pide licencia.

Aislar una casa antigua sin estropear los muros

Los muros gruesos de piedra o tapia dan inercia térmica, pero aíslan poco. Aun así, entre medianeras, con dos fachadas al exterior, lo primero suele ser la cubierta, las ventanas y las rendijas:

• Cubierta: si se rehace, se aísla; ahí se nota más el frío y el calor.
• Muros: por dentro, solo con materiales abiertos al vapor —fibra de madera, corcho, morteros aislantes de cal— y sin láminas ni pinturas plásticas que encierren la humedad. El riesgo de condensación se comprueba con el DA DB-HE/2 del Código Técnico o, mejor, con una simulación higrotérmica.
• Ventanas de madera, o de aluminio con rotura de puente térmico, con doble acristalamiento y el diseño que pida la fachada.
• Ventilación y calefacción: una casa más estanca necesita renovar el aire, y al rehacer las soleras se decide el suelo radiante: calefacción y climatización.

Si cumplir del todo el Código Técnico no es posible o choca con la protección, el proyecto mejora lo que se pueda sin empeorar lo que había.

Qué permiso necesita la obra

En Cataluña, la ley de urbanismo distingue entre la comunicación previa y la licencia urbanística (la licencia de obras), parecidas a la obra menor y la obra mayor, pero no iguales.

Comunicación previa o licencia con proyecto

Van por comunicación previa las obras sin proyecto técnico: renovar acabados, sanitarios o instalaciones sin tocar estructura ni fachada. La Ley de Ordenación de la Edificación exige proyecto en las intervenciones totales, en las que cambian de forma esencial la composición exterior, el volumen, el conjunto del sistema estructural o el uso y, en un edificio catalogado, en las que tocan lo protegido. Toda obra con proyecto pide licencia. Rehacer forjados o la cubierta, abrir huecos en fachada o levantar una planta suele entrar aquí; el arquitecto lo confirma con el ayuntamiento.

Casas catalogadas y masías

Una obra en un edificio protegido pide licencia, aunque sea pequeña. La protección no depende de la edad: la casa puede ser bien cultural de interés nacional (BCIN) o local (BCIL), figurar en el catálogo municipal o estar en el entorno de un bien protegido. En un monumento BCIN, antes de la licencia hace falta la autorización del Departament de Cultura. Compruébalo antes de dibujar nada:

• La Garriga: Pla Especial de Protecció del Patrimoni (2007), con más de doscientos elementos arquitectónicos con ficha y categoría de protección.
• Cardedeu: un mapa del patrimonio en línea reúne sus catálogos arquitectónico, urbanístico, vegetal y de masías.
• Les Franqueses del Vallès: plan especial del catálogo de masías, casas rurales y otras construcciones en suelo no urbanizable. Si la masía está en él, su ficha dice qué se puede rehabilitar; si no, mucho menos.

En suelo no urbanizable, como el de muchas masías de Llerona, Corró d'Amunt o Marata, piden licencia incluso obras que en el casco irían por comunicación, salvo excepciones como las placas solares.

Cada ayuntamiento aplica su criterio

En La Garriga, según su instrucción de clasificación de obras (2018), piden licencia una reforma con nueva distribución interior, rehabilitar la fachada con andamio de más de 3 metros o pasar un local a vivienda. Si la casa no está catalogada, basta la comunicación previa para renovar cocina o baños sin cambiar distribución ni estructura, o para sustituir pavimentos y carpinterías; las bajantes, solo sin andamio de más de 3 metros. En otros municipios, consulta la ordenanza antes de encargar el proyecto.

La cédula, si cambias la distribución

Si la reforma redistribuye, divide, amplía o cambia el uso de la vivienda, al terminar necesitarás una cédula de habitabilidad de primera ocupación de rehabilitación. Se pide con el certificado final de obra y de habitabilidad del técnico, visado si el tipo de intervención lo exige, y, cuando corresponde, la comunicación previa de primera ocupación. Cómo se tramita: licencias y permisos de obra.

El orden de los trabajos

Cada fase prepara la siguiente:

1. Proyecto y permiso.
2. Apuntalamientos y retirada del amianto.
3. Derribos.
4. Estructura: vigas, forjados, cosido de grietas y, si hace falta, recalce.
5. Cubierta, para cerrar la casa al agua.
6. Humedades, saneamiento enterrado y soleras.
7. Fachada y carpinterías exteriores.
8. Tabiques y trasdosados, con su aislamiento y las instalaciones.
9. Revestimientos y acabados.
10. Carpintería interior, cocina y baños y documentación final.

Saltarse el orden obliga a deshacer: pintar antes de cortar la humedad o poner suelo antes de cambiar los desagües. Más detalle en reforma integral paso a paso.

De qué depende el presupuesto

No hay un precio por metro cuadrado válido para todas las casas antiguas: lo deciden la estructura, la cubierta, las humedades, lo que se restaura y la protección. Suma la retirada del amianto, los honorarios, las tasas y el impuesto sobre construcciones (ICIO), y reserva para imprevistos: al abrir siempre aparece algo. Cómo valoramos una casa así: reforma de casa de pueblo y casa antigua.

Si el presupuesto no llega para todo

Primero lo que protege la casa y lo que luego no se rehace sin romper: cubierta, estructura, humedades y una instalación eléctrica segura. Deja hechos los tubos y desagües de cocina y baño aunque los termines después. Pueden esperar los acabados, los muebles de cocina y la carpintería interior.

IVA, deducciones y ayudas

• IVA del 10 % si eres un particular que usa la vivienda para sí, la casa se terminó o rehabilitó hace al menos dos años y los materiales que aporta la empresa no pasan del 40 % de la base imponible.
• IRPF: deducción del 20 % o del 40 % por mejorar la eficiencia energética de la vivienda habitual o alquilada, con pagos hasta el 31 de diciembre de 2026, y del 60 % si la obra mejora la eficiencia de todo el edificio —en una casa unifamiliar, la casa entera, sea o no tu vivienda habitual— hasta el 31 de diciembre de 2027. Con certificado energético antes y después y sin pagar en efectivo: requisitos en reforma energética de la vivienda.
• Ayudas: consulta la convocatoria vigente de la Agència de l'Habitatge de Catalunya y de tu ayuntamiento.

Cómo lo hacemos en GRIG

Llevamos más de 20 años en reformas. Trabajamos en Barcelona y en un radio de 150 km; en el Vallès, en La Garriga, Cardedeu, Les Franqueses del Vallès, L'Ametlla del Vallès y Sant Cugat. Empezamos por la visita y el diagnóstico con los técnicos y arquitectos con los que trabajamos, y comprobamos permiso y protección con el ayuntamiento. En la obra tienes un solo responsable e informes con fotos y vídeo, y te atendemos en español, ucraniano o ruso. Más en reforma de casa de pueblo y casa antigua.