Комплексный ремонт квартиры шаг за шагом: порядок работ

Комплексный ремонт квартиры почти всегда идёт в одном и том же порядке. До начала работ: визит и замеры, проект и смета по позициям (partidas) и разрешения (в Барселоне — начиная с предварительного запроса по работам, consulta previa de obras). Во время работ: демонтаж, общестроительные работы, коммуникации, потолки, плитка и полы, столярные изделия, покраска, розетки, выключатели, сантехника и уборка. Каждый этап готовит почву для следующего, а если нарушить порядок, придётся переделывать уже готовую работу.

Первый визит: замеры и проверка того, чего не видно

Каждое помещение измеряют и ищут то, что влияет на работы. В старой квартире, особенно в домах Эшампле, смотрят:

электрощиток: есть ли в нём дифференциальный автомат и заземление;
трубы на виду под мойкой, у счётчика и в световом колодце (patio de luces);
общедомовой канализационный стояк (bajante): где он проходит и из какого материала;
потолок: высоту помещения и не прячет ли балки или своды подвесной потолок из камыша и гипса (cel ras);
гидравлическую плитку (suelo hidráulico) на полу — можно ли её восстановить;
асбестоцемент (fibrocemento, в быту — uralita): если он может содержать асбест, это выясняют до демонтажа, а снимает его компания из реестра RERA — реестра предприятий, работающих с асбестом (подробнее — в статье замена труб и стояков);
доступ: этаж, лифт и место на улице для контейнера или мешков с мусором.

И обсуждают, как вы хотите жить: спальни, открытая или закрытая кухня, ванна или душевой поддон.

Проект и смета по позициям

По замерам чертят планировку, а каждый вид работ просчитывают отдельной позицией. Так вы решаете, что делать сейчас, что может подождать и что сохранить (двери, лепнину, гидравлическую плитку). Если есть каталонский свод (bóveda catalana), решите уже на этом этапе, оставить ли его открытым: от этого зависит, где пройдут коммуникации.

Что должно быть в хорошей смете

В Каталонии Кодекс потребителя (Código de consumo, статья 251-3) обязывает дать вам предварительную смету, если вы не можете сами рассчитать цену, а отказаться от неё можно только письменно, от руки и с вашей подписью. Как минимум в ней есть данные компании с налоговым номером (NIF) и фактическим адресом; перечень работ; расходы и материалы с разбивкой; срок действия сметы; дата начала и продолжительность работ и подпись ответственного лица.

Чтобы сравнивать предложения, полезно, если смета также детализирует:

каждую позицию с её объёмом: квадратные метры, погонные метры или штуки;
марку, модель или серию плитки, сантехники, смесителей и столярных изделий;
кто занимается контейнером и строительным мусором;
что не входит: муниципальные сборы и налоги, мебель, бытовая техника;
применённый НДС (IVA) и график платежей.

Нужен ли проект архитектора?

В большинстве внутренних ремонтов — нет. Закон о регулировании строительства (Ley de Ordenación de la Edificación, статья 2.2) требует проект, когда работы затрагивают всё здание или существенно меняют его внешний облик, объём, несущую систему в целом или назначение, а в зданиях, внесённых в каталог охраняемых (edificios catalogados), — когда затрагивают охраняемые элементы. Если ваш ремонт касается балок, несущих стен или фасада, архитектор оценит, нужен ли проект и какие документы требует ayuntamiento (мэрия).

Разрешения до начала работ

В Барселоне первый шаг — предварительный запрос по работам, и он обязателен. В зависимости от места, типа работ и охранного статуса здания он определяет режим: enterado (assabentat, «принято к сведению»), comunicado (comunicat, уведомление) или лицензия на работы (licencia de obras, llicència d'obres). Если это enterado на мелкие работы (obras menores), результат запроса уже позволяет начинать. Для comunicado или лицензии нужно ещё заключение о технической пригодности (informe de idoneidad técnica) от профессиональной коллегии (colegio profesional) или аккредитованной организации, а если это указано в результате запроса, — и предварительные заключения (informes previos).

В остальной Каталонии закон о градостроительстве различает уведомление (comunicación previa) — для ремонтов без проекта — и лицензию — для тех, которым проект нужен или которые проводят в охраняемых зданиях. Каждый ayuntamiento, например Сант-Кугат, Гранольерс или Ла-Гаррига, уточняет это в своём муниципальном постановлении (ordenanza).

Две процедуры, о которых часто забывают:

Занятие тротуара (ocupación de la vía pública). Для контейнера или мешков со строительным мусором на улице нужно разрешение ayuntamiento; в Барселоне — лицензия на занятие тротуара с соответствующим сбором.
Сообщество собственников (comunidad de propietarios). Гражданский кодекс Каталонии (Código civil de Cataluña, статья 553-36) позволяет вам ремонтировать свою квартиру, если вы не вредите другим собственникам и сообществу, не снижаете прочность и доступность здания и не меняете его внешний вид. Перед этим о работах нужно сообщить председателю сообщества или администрации дома; если работы изменяют общие элементы, нужно решение общего собрания (junta).

Подробнее — на странице разрешения и лицензии на работы.

Порядок работ при комплексном ремонте

Правило такое: сначала то, что ломают, потом то, что останется внутри стен, полов и потолков, затем то, что это закрывает, и в конце то, чего касаются руками.

1. Демонтаж и строительный мусор

Снимают отделку, сантехнику, старую кухню, перегородки, которых не будет, и старые коммуникации; асбест, если он есть, вывозят раньше и отдельно. Закон об отходах обязывает сортировать строительный мусор: дерево, минеральные остатки (бетон, кирпич, плитка, керамика и камень), металл, стекло, пластик и гипс. Кроме того, демонтаж показывает реальное состояние балок и сводов.

2. Общестроительные работы и новая планировка

Возводят перегородки, прорезают или закладывают дверные проёмы, выравнивают стены и, где нужно, поднимают уровень пола стяжкой, в том числе в зоне душевого поддона. На этом же этапе выполняют усиление конструкций, которое назначит технический специалист.

3. Коммуникации: водопровод, канализация, электрика и климат

Прорезают штробы и прокладывают трубы, стоки, кабели и воздуховоды до каждой точки. Технический строительный кодекс (Código Técnico de la Edificación, документ DB-HS 4) требует проверять прочность и герметичность водопроводной сети, пока она на виду: испытание давлением проводят до того, как закрыть штробы, класть плитку или монтировать потолки. Розетки, подключения на кухне и блок кондиционера определяют до этого этапа; если вы передумаете насчёт кухни позже, выводы воды и розетки могут оказаться там, где они не нужны.

4. Потолки и перегородки из гипсокартона

Когда коммуникации проверены, монтируют подвесные потолки, перегородки и обшивку стен из гипсокартона.

5. Плитка и полы

Сначала гидроизоляция душевой зоны и плитка в ванной и на кухне; потом керамический пол или отреставрированная гидравлическая плитка. Деревянный пол или ламинат кладут позже, когда рядом уже нет мокрых работ, и до монтажа дверей.

6. Столярные изделия

Межкомнатные двери, встроенные шкафы и кухонную мебель замеряют и монтируют по готовым стенам и полам; столешницу — когда нижние модули уже стоят.

7. Покраска

Шпаклёвка, шлифовка и грунтовка. Первый слой можно нанести до монтажа дверей и мебели; последний, в самом конце, закрывает следы от монтажа.

8. Розетки, сантехника и финальная уборка

Розетки, выключатели, светильники, унитаз, раковина, смесители, душевая перегородка и бытовая техника. Проверяют каждую электролинию, кран и слив, а перед тем как вместе с вами осмотреть квартиру, убирают объект.

Сколько длится комплексный ремонт квартиры?

Не увидев квартиру, честную цифру не назвать. Это зависит от:

разрешения: с барселонским enterado можно начинать сразу, с comunicado или лицензией — нет;
объёма: обновить отделку — не то же самое, что перенести кухню и ванные;
того, что обнаружится при демонтаже, например повреждённых балок;
сроков изготовления кухни, плитки и столярных изделий;
решения общего собрания, если затрагиваются общие элементы.

Дата начала и продолжительность работ должны быть указаны в смете. Если хотите начать весной, январь — хорошее время для визита, сметы и разрешений.

Во время работ: один ответственный, фото и видео

Во время комплексного ремонта жить в квартире не получится: на этапах демонтажа и коммуникаций нет ни кухни, ни ванной, а временами ни воды, ни света.

Больше всего упрощает ремонт один человек, который отвечает за всё: координирует мастеров, определяет порядок работ, и именно ему вы звоните. Так мы в GRIG работаем на каждом комплексном ремонте и во время работ присылаем вам фото и видео. Особенно сохраняйте фото того, что потом будет закрыто (штробы, трубы, проводка): прежде чем сверлить, вы будете знать, где проходит каждая труба.

Передумать посреди ремонта — нормально, но у этого есть цена: если изменение касается уже выполненного этапа, работу приходится переделывать, а заказанный материал, возможно, не получится вернуть. Просите, чтобы каждое изменение оценили письменно до того, как его делать: какая позиция меняется, сколько это стоит и сдвигает ли это график. Кодекс потребителя (статья 251-4) требует, чтобы о каждом изменении сметы вам сообщали, а ваше согласие было зафиксировано; без этого счёт не может превышать сумму сметы.

Как ужиться с соседями

Предупредите перед началом администрацию дома и соседей — объявлением в подъезде.
Защитите общие зоны: лифт, лестничные площадки и лестницу.
Соблюдайте часы работ. В Барселоне Постановление об окружающей среде (Ordenanza de Medio Ambiente) устанавливает часы работ с понедельника по пятницу с 8:00 до 21:00, а для строительной техники — с 8:00 до 20:00. В других муниципалитетах действует их собственное постановление.

Передача ключей: документы, которые вы должны получить

Сертификаты коммуникаций (boletines). Их выдаёт уполномоченная монтажная компания, которая монтировала соответствующую систему. Электрический регистрируют в Generalitat (правительстве Каталонии), и распределительная компания (distribuidora) требует его, чтобы подключить новую электроустановку или оформить подачу электроэнергии. Газовый — если газовую систему затрагивали. Сертификат на отопление или кондиционирование регистрируют от 5 кВт, но не для накопительных и проточных водонагревателей и, как правило, не при замене котла на другой похожей мощности.
Cédula de habitabilidad (справка о пригодности для проживания). Если ремонт полностью меняет планировку жилья, может понадобиться cédula первого заселения после реконструкции (de primera ocupación de rehabilitación), которую оформляют вместе с актом завершения работ и пригодности для проживания (certificado final de obras y de habitabilidad). Если нет, обычно достаточно имеющейся cédula квартиры (если вы изменили часть планировки, посоветуйтесь с техническим специалистом). Она должна быть действующей, чтобы продать или сдать жильё в аренду либо заключить договоры на воду, электричество и газ; если срок её действия истёк или её нет, архитектор или технический архитектор (arquitecto técnico) выдаёт сертификат, с которым оформляют cédula повторного заселения (de segunda ocupación).
Акт завершения работ (certificado final de obra) и акт приёмки (acta de recepción), если работы выполняли по проекту. Акт завершения подписывают руководитель работ (director de obra) и руководитель исполнения работ (director de ejecución); акт приёмки — как минимум вы как заказчик (promotor) и подрядчик.
Инструкции к оборудованию и артикулы плитки и краски — на случай, если придётся докупить такую же.

Как мы работаем в GRIG

REFORMAS GRIG BARCELONA занимается ремонтом больше 20 лет; офис — в Сант-Марти, объекты — в Барселоне и в радиусе 150 км. На каждом комплексном ремонте квартиры мы соблюдаем этот порядок с одним ответственным от первого визита до передачи ключей и, когда нужно, оформляем разрешения на работы и на занятие тротуара, а также cédula. Если для работ нужен проект, мы работаем с архитекторами. Общаемся на испанском, украинском и русском.

Если вы ремонтируете дом, а не квартиру, порядок другой: сначала конструкции, кровля и сырость. Мы объясняем это в статье ремонт старого дома изнутри. Что касается вашей квартиры, расскажите, что хотите изменить, и мы договоримся о первом визите.