Комплексний ремонт квартири крок за кроком: порядок робіт

Комплексний ремонт квартири майже завжди йде в тому самому порядку. До початку робіт: візит і заміри, проєкт і кошторис за позиціями (partidas) та дозволи (у Барселоні — починаючи з попереднього запиту щодо робіт, consulta previa de obras). Під час робіт: демонтаж, загальнобудівельні роботи, комунікації, стелі, плитка й підлога, столярні вироби, фарбування, розетки, вимикачі, сантехніка та прибирання. Кожен етап готує ґрунт для наступного, а якщо порушити порядок, доведеться переробляти вже готову роботу.

Перший візит: заміри й перевірка того, чого не видно

Кожне приміщення вимірюють і шукають те, що впливає на роботи. У старій квартирі, особливо в будинках Ейшампле, дивляться:

електрощиток: чи є в ньому диференційний вимикач і заземлення;
труби на виду під мийкою, біля лічильника та у світловому колодязі (patio de luces);
загальнобудинковий каналізаційний стояк (bajante): де він проходить і з якого матеріалу;
стелю: висоту приміщення і чи не ховає балки або склепіння підвісна стеля з очерету й гіпсу (cel ras);
гідравлічну плитку (suelo hidráulico) на підлозі — чи можна її відновити;
азбестоцемент (fibrocemento, у побуті — uralita): якщо він може містити азбест, це з'ясовують до демонтажу, а знімає його компанія з реєстру RERA — реєстру підприємств, що працюють з азбестом (докладніше — у статті заміна труб і стояків);
доступ: поверх, ліфт і місце на вулиці для контейнера чи мішків зі сміттям.

І говорять про те, як ви хочете жити: спальні, відкрита чи закрита кухня, ванна чи душовий піддон.

Проєкт і кошторис за позиціями

За замірами креслять планування, а кожен вид робіт кошторисують окремою позицією. Так ви вирішуєте, що робити зараз, що може почекати і що зберегти (двері, ліпнину, гідравлічну плитку). Якщо є каталонське склепіння (bóveda catalana), вирішіть уже на цьому етапі, чи залишити його відкритим: від цього залежить, де пройдуть комунікації.

Що має містити добрий кошторис

У Каталонії Кодекс споживача (Código de consumo, стаття 251-3) зобов'язує надати вам попередній кошторис, якщо ви не можете самі розрахувати ціну, а відмовитися від нього можна лише письмово, власноруч і з вашим підписом. Щонайменше в ньому є дані компанії з податковим номером (NIF) і фактичною адресою; перелік робіт; витрати й матеріали з розбивкою; строк дії кошторису; дата початку й тривалість робіт і підпис відповідальної особи.

Щоб порівнювати пропозиції, корисно, якщо кошторис також деталізує:

кожну позицію з її обсягом: квадратні метри, погонні метри чи штуки;
марку, модель або серію плитки, сантехніки, змішувачів і столярних виробів;
хто займається контейнером і будівельним сміттям;
що не входить: муніципальні збори й податки, меблі, побутова техніка;
застосований ПДВ (IVA) і графік платежів.

Чи потрібен проєкт архітектора?

У більшості внутрішніх ремонтів — ні. Закон про організацію будівництва (Ley de Ordenación de la Edificación, стаття 2.2) вимагає проєкту, коли роботи охоплюють увесь будинок або суттєво змінюють його зовнішній вигляд, об'єм, конструктивну систему в цілому чи призначення, а в будинках, внесених до каталогу охоронюваних (edificios catalogados), — коли зачіпають захищені елементи. Якщо ваш ремонт стосується балок, несучих стін чи фасаду, архітектор оцінить, чи потрібен проєкт і які документи вимагає ayuntamiento (мерія).

Дозволи до початку робіт

У Барселоні перший крок — попередній запит щодо робіт, і він обов'язковий. Залежно від місця, типу робіт і охоронного статусу будинку він визначає режим: enterado (assabentat, «взято до відома»), comunicado (comunicat, повідомлення) або ліцензія на роботи (licencia de obras, llicència d'obres). Якщо це enterado на дрібні роботи (obras menores), результат запиту вже дозволяє починати. Для comunicado чи ліцензії потрібен ще висновок про технічну відповідність (informe de idoneidad técnica) від професійної колегії (colegio profesional) або акредитованої організації, а якщо так зазначено в результаті запиту, — і попередні висновки (informes previos).

В іншій частині Каталонії закон про містобудування розрізняє повідомлення (comunicación previa) — для ремонтів без проєкту — і ліцензію — для тих, яким проєкт потрібен або які виконують в охоронюваних будинках. Кожен ayuntamiento, як-от Сант-Кугат, Гранольєрс чи Ла-Гаррига, уточнює це у своїй муніципальній постанові (ordenanza).

Дві процедури, про які часто забувають:

Зайняття тротуару (ocupación de la vía pública). Для контейнера чи мішків із будівельним сміттям на вулиці потрібен дозвіл ayuntamiento; у Барселоні — ліцензія на зайняття тротуару з відповідним збором.
Товариство власників (comunidad de propietarios). Цивільний кодекс Каталонії (Código civil de Cataluña, стаття 553-36) дозволяє вам ремонтувати свою квартиру, якщо ви не шкодите іншим власникам і товариству, не послаблюєте міцність і доступність будинку та не змінюєте його зовнішнього вигляду. Перед цим про роботи треба повідомити голову товариства або адміністрацію будинку; якщо роботи змінюють спільні елементи, потрібне рішення загальних зборів (junta).

Докладніше — на сторінці дозволи й ліцензії на роботи.

Порядок робіт у комплексному ремонті

Правило таке: спочатку те, що ламають, потім те, що залишиться всередині стін, підлоги й стель, далі те, що це закриває, і наприкінці те, чого торкаються руками.

1. Демонтаж і будівельне сміття

Знімають оздоблення, сантехніку, стару кухню, перегородки, яких не буде, і старі комунікації; азбест, якщо він є, вивозять раніше й окремо. Закон про відходи зобов'язує сортувати будівельне сміття: дерево, мінеральні залишки (бетон, цегла, плитка, кераміка й камінь), метал, скло, пластик і гіпс. Крім того, демонтаж показує справжній стан балок і склепінь.

2. Загальнобудівельні роботи й нове планування

Зводять перегородки, прорізають або закладають дверні отвори, вирівнюють стіни й, де потрібно, піднімають рівень підлоги стяжкою, зокрема в зоні душового піддона. На цьому ж етапі виконують підсилення конструкцій, яке призначить технічний фахівець.

3. Комунікації: водопровід, каналізація, електрика й клімат

Прорізають штроби й прокладають труби, стоки, кабелі та повітроводи до кожної точки. Технічний кодекс будівництва (Código Técnico de la Edificación, документ DB-HS 4) вимагає перевіряти міцність і герметичність водопровідної мережі, поки вона на виду: випробування тиском проводять до того, як закрити штроби, класти плитку чи монтувати стелі. Розетки, підключення на кухні та блок кондиціонера визначають до цього етапу; якщо ви передумаєте щодо кухні пізніше, виводи води й розетки можуть опинитися там, де вони не потрібні.

4. Стелі й перегородки з гіпсокартону

Коли комунікації перевірено, монтують підвісні стелі, перегородки й обшивку стін із гіпсокартону.

5. Плитка й підлога

Спершу гідроізоляція душової зони та плитка у ванній і на кухні; потім керамічна підлога або відреставрована гідравлічна плитка. Дерев'яну підлогу чи ламінат кладуть пізніше, коли поруч уже немає мокрих робіт, і до монтажу дверей.

6. Столярні вироби

Міжкімнатні двері, вбудовані шафи й кухонні меблі заміряють і монтують по готових стінах і підлозі; стільницю — коли нижні модулі вже стоять.

7. Фарбування

Шпаклювання, шліфування й ґрунтування. Перший шар можна нанести до монтажу дверей і меблів; останній, наприкінці, закриває сліди від монтажу.

8. Розетки, сантехніка й фінальне прибирання

Розетки, вимикачі, світильники, унітаз, умивальник, змішувачі, душова перегородка й побутова техніка. Перевіряють кожну електролінію, кран і злив, а перед тим як разом із вами оглянути квартиру, прибирають об'єкт.

Скільки триває комплексний ремонт квартири?

Не побачивши квартири, чесну цифру не назвати. Це залежить від:

дозволу: з барселонським enterado можна починати одразу, з comunicado чи ліцензією — ні;
обсягу: оновити оздоблення — не те саме, що перенести кухню й ванні кімнати;
того, що виявиться під час демонтажу, наприклад пошкоджених балок;
строків виготовлення кухні, плитки й столярних виробів;
рішення загальних зборів, якщо зачіпаються спільні елементи.

Дата початку й тривалість робіт мають бути вказані в кошторисі. Якщо хочете почати навесні, січень — слушний час для візиту, кошторису й дозволів.

Під час робіт: один відповідальний, фото й відео

Під час комплексного ремонту жити в квартирі не вийде: на етапах демонтажу й комунікацій немає ні кухні, ні ванної, а часом ні води, ні світла.

Найбільше спрощує ремонт одна людина, яка відповідає за все: координує майстрів, визначає порядок робіт, і саме їй ви телефонуєте. Так ми в GRIG працюємо на кожному комплексному ремонті і під час робіт надсилаємо вам фото й відео. Особливо зберігайте фото того, що потім буде закрито (штроби, труби, проводка): перш ніж свердлити, ви знатимете, де проходить кожна труба.

Передумати посеред ремонту — нормально, але це має ціну: якщо зміна зачіпає вже виконаний етап, роботу доводиться переробляти, а замовлений матеріал, можливо, не вдасться повернути. Просіть, щоб кожну зміну оцінили письмово, перш ніж її робити: яка позиція змінюється, скільки це коштує і чи зсуває це графік. Кодекс споживача (стаття 251-4) вимагає, щоб про кожну зміну кошторису вам повідомляли, а ваша згода була зафіксована; без цього рахунок не може перевищувати кошторисної суми.

Як ужитися із сусідами

Попередьте перед початком адміністрацію будинку й сусідів — оголошенням у під'їзді.
Захистіть спільні зони: ліфт, сходові майданчики та сходи.
Дотримуйтеся годин робіт. У Барселоні Постанова про довкілля (Ordenanza de Medio Ambiente) встановлює години робіт з понеділка по п'ятницю з 8:00 до 21:00, а для будівельної техніки — з 8:00 до 20:00. В інших муніципалітетах діє їхня власна постанова.

Передача ключів: документи, які ви маєте отримати

Сертифікати комунікацій (boletines). Їх видає уповноважена монтажна компанія, яка монтувала відповідну систему. Електричний реєструють у Generalitat (уряді Каталонії), і компанія-розподільник (distribuidora) вимагає його, щоб підключити нову електроустановку або оформити постачання. Газовий — якщо газову систему зачіпали. Сертифікат на опалення чи кондиціювання реєструють від 5 кВт, але не для накопичувальних і проточних водонагрівачів і, як правило, не при заміні котла на інший подібної потужності.
Cédula de habitabilidad (довідка про придатність для проживання). Якщо ремонт повністю змінює планування житла, може знадобитися cédula першого заселення після реконструкції (de primera ocupación de rehabilitación), яку оформлюють разом з актом завершення робіт і придатності для проживання (certificado final de obras y de habitabilidad). Якщо ні, зазвичай достатньо наявної cédula квартири (якщо ви змінили частину планування, порадьтеся з технічним фахівцем). Вона має бути чинною, щоб продати чи здати житло в оренду або укласти договори на воду, електрику й газ; якщо строк її дії минув або її немає, архітектор чи технічний архітектор (arquitecto técnico) видає сертифікат, з яким оформлюють cédula повторного заселення (de segunda ocupación).
Акт завершення робіт (certificado final de obra) і акт приймання (acta de recepción), якщо роботи виконували за проєктом. Акт завершення підписують керівник робіт (director de obra) і керівник виконання робіт (director de ejecución); акт приймання — щонайменше ви як замовник (promotor) і підрядник.
Інструкції до обладнання та артикули плитки й фарби — на випадок, якщо доведеться докупити таку саму.

Як ми працюємо в GRIG

REFORMAS GRIG BARCELONA робить ремонти понад 20 років; офіс — у Сант-Марті, об'єкти — у Барселоні та в радіусі 150 км. На кожному комплексному ремонті квартири ми дотримуємося цього порядку з одним відповідальним від першого візиту до передачі ключів і, коли потрібно, оформлюємо дозволи на роботи й на зайняття тротуару, а також cédula. Якщо для робіт потрібен проєкт, ми працюємо з архітекторами. Спілкуємося іспанською, українською та російською.

Якщо ви ремонтуєте будинок, а не квартиру, порядок інший: спершу конструкції, дах і вологість. Ми пояснюємо це у статті ремонт старого будинку зсередини. Щодо вашої квартири — розкажіть, що хочете змінити, і ми домовимося про перший візит.