Cédula de habitabilidad en Cataluña después de una reforma: cuándo hace falta y cómo se pide

Después de una reforma necesitas una cédula de habitabilidad nueva solo si la obra cambia la superficie de la vivienda o altera sus condiciones de habitabilidad: redistribuir el interior, ampliar, dividir un piso o convertir un local en vivienda. En ese caso el Decret 141/2012 exige tener la cédula antes de volver a ocupar la vivienda, y no basta con renovar la de segunda ocupación: toca la cédula de primera ocupación de rehabilitación, con el certificado final de obra y de habitabilidad del técnico. Si solo cambias acabados e instalaciones, o renuevas cocina y baño sin moverlos, la cédula vigente sigue valiendo hasta que caduque. Es uno de los trámites de las licencias y permisos de obra de una reforma.

¿Qué es la cédula de habitabilidad y qué tipos hay?

Es el acto administrativo que acredita que una vivienda cumple las condiciones mínimas de la Ley catalana 18/2007, del derecho a la vivienda, y del Decret 141/2012 y es apta para vivir en ella. No lleva el nombre del propietario: describe la vivienda. Recoge la superficie útil de la vivienda y de cada habitación, las piezas que la componen, el técnico que certificó y el umbral máximo de ocupación, que sale de las habitaciones: una persona por habitación de 5 m² o más, dos a partir de 8 m² y tres a partir de 12 m².

• Primera ocupación, para viviendas de obra nueva. Vale 25 años.
• Segunda ocupación, para viviendas que ya existen. Vale 15 años.
• Primera ocupación de rehabilitación, para las viviendas que resultan de una rehabilitación o gran rehabilitación. Vale 15 años.

Pasado ese plazo se pide de nuevo. La de segunda ocupación no se puede renovar por adelantado: si la vivienda tiene una cédula vigente, la solicitud se archiva y la tasa no se devuelve.

¿Para qué te la piden?

La Ley 18/2007 la exige para ocupar la vivienda; para venderla, alquilarla o ceder su uso, también en segundas y posteriores transmisiones (el notario pide la cédula vigente antes de la escritura, y está prohibido anunciar un alquiler sin ella), y para contratar luz, agua, gas y telecomunicaciones, porque las compañías deben exigirla. Firmar un alquiler sin cédula es infracción leve, con multa de 3.000 a 9.000 €; alquilar como vivienda un inmueble que no puede obtenerla, muy grave.

Si compras un piso para reformarlo, puedes eximir al vendedor de entregártela. En ese caso hay que presentar al notario un informe de un técnico competente que acredite que la vivienda podrá obtenerla tras las obras, y el Registro de la Propiedad anota que queda sujeta a ellas hasta que presentes la cédula.

¿Cuándo una reforma obliga a pedir una cédula nueva?

El artículo 9.2 del decreto lo fija: las viviendas con modificaciones en la superficie o en las que se alteran las condiciones de habitabilidad deben tener cédula antes de ocuparse. La ficha del trámite de la Generalitat lo concreta: la de segunda ocupación solo procede si la vivienda no ha sufrido modificaciones esenciales que afecten a la descripción de la cédula; si las ha sufrido, corresponde la de primera ocupación de rehabilitación. El anexo 4 enumera esas obras:

• Redistribución total del interior sin cambiar la superficie.
• Aumento de la superficie útil, con o sin afectar a la estructura.
• División de una vivienda en varias.
• Cambio de uso para crear una vivienda, por ejemplo en un local.
• Remonta del edificio o derribo conservando solo las fachadas.

Pintar, cambiar suelos, renovar instalaciones o rehacer cocina y baño en su sitio no cambia la descripción de la cédula. Unir la cocina al salón o hacer de dos habitaciones una sí cambia las piezas y sus superficies: pide al técnico que lo valore antes de empezar.

¿Qué condiciones mínimas suele tocar una reforma?

Para redistribuir o ampliar sin afectar a la estructura, el anexo 4 aplica las condiciones de las viviendas existentes (anexo 2), con reglas más exigentes para las habitaciones y los baños nuevos:

• Habitaciones: al menos 6 m² y un cuadrado de 1,80 × 1,80 m; que puedan cerrarse y sin inodoro, lavadero ni cocina. Una habitación nueva debe admitir un cuadrado de 2,00 m de lado (de 2,60 m en una de ellas si hay tres o más), sin que lo invadan el barrido de la puerta ni el armario.
• Ventanas: cada habitación necesita una abertura a fachada, patio de manzana o patio de parcela de al menos 0,40 m² entre 0,80 y 2,00 m de altura, y el salón, de 0,80 m². Ninguna pieza puede ventilar obligatoriamente a través del salón.
• Salón: al menos 10 m² y un cuadrado de 2,40 × 2,40 m, sin estrechamientos de menos de 1,40 m salvo en el paso a la cocina; 14 m² si integra la cocina.
• Baño y cocina: el inodoro, en un recinto que pueda cerrarse; ningún aparato sanitario en la cocina; ventilación directa o por conducto con extracción mecánica (puede ser estática si el conducto es vertical); ducha o bañera impermeabilizadas hasta 2,10 m. Un baño nuevo sigue la dotación de obra nueva: con cuatro habitaciones o más, dos inodoros y dos lavabos.
• Electricidad: un punto de luz con interruptor en cada pieza; dos enchufes en salón y cocina, uno por habitación y cuatro si el salón incluye la cocina.
• Altura: el anexo 2 no fija mínimo, pero lo que quede por debajo de 1,90 m libres no cuenta como superficie útil; ojo con falsos techos y altillos. En divisiones y cambios de uso rige el anexo 1: 2,40 m libres (2,50 m en obra nueva) y 2,20 m en baños, cocinas y pasillos.

Si un requisito no puede cumplirse en un edificio existente, el proyecto puede acogerse a los criterios de flexibilidad del artículo 6 justificándolos; los valora el ayuntamiento al tramitar la licencia y nunca permiten bajar del mínimo del anexo 2 (ni del nivel superior que exija el anexo 4).

¿Quién firma el certificado y quién otorga la cédula?

El certificado lo firma un técnico competente. Para la segunda ocupación es el certificado de habitabilidad, que firma un arquitecto, arquitecto técnico, aparejador o ingeniero de edificación; vale 12 meses y, si no va visado ni registrado en el colegio, se añade el certificado de habilitación colegial. Tras una de las reformas enumeradas, el documento es el certificado final de obra y de habitabilidad, con sus anexos de modificaciones del proyecto y controles de obra y los visados preceptivos.

La cédula la otorga la Agència de l'Habitatge de Catalunya o el ayuntamiento que haya aceptado la delegación; algunas oficinas locales de vivienda la gestionan por convenio. En la ciudad de Barcelona el trámite corre a cargo del Consorci de l'Habitatge de Barcelona.

La cédula acredita condiciones técnicas, no legaliza la obra: si al tramitarla se advierte que el uso como vivienda puede no ajustarse a la legalidad urbanística, se hace constar en ella y el notario se lo comunica al comprador. El permiso de obras va antes: lo explica la guía del permiso de obras en Barcelona.

¿Cómo se pide después de la reforma?

1. Consulta la cédula actual en el buscador de la Agència, por número o referencia catastral: verás si está vigente y los metros útiles que constan.
2. Antes de la obra, si cambia la superficie o la distribución, los planos del proyecto deben indicar la superficie útil y las piezas de la vivienda.
3. Al terminar, el técnico emite el certificado final de obra y de habitabilidad.
4. Comunicación previa de primera ocupación al ayuntamiento, cuando es exigible; en redistribuciones y ampliaciones de una vivienda (grupos H, I y J del anexo 4) no hace falta aportarla.
5. Solicitud por internet, la única vía para esta cédula; la puede presentar el propietario, su representante o el técnico. Con la referencia de comprobación colegial del certificado basta indicarla; sin ella, primero se presenta la solicitud y después el técnico introduce los datos de la vivienda en un formulario aparte, con el código de la solicitud. Si la ampliación afecta a la estructura, si es una remonta o un derribo que conserva las fachadas, o si cambia el uso de todo un edificio (grupos A, B, G e I), se usa el trámite de la cédula de primera ocupación.
6. Tasa: se paga en 7 días naturales desde que se emite la carta de pago o la solicitud se archiva; el importe ya incluye la bonificación del 30 % por tramitarse por internet.
7. Resolución en 30 días hábiles desde que la solicitud está completa; sin notificación, se entiende concedida por silencio positivo.

Qué hacemos nosotros

En GRIG vemos en la primera visita si tu reforma cambia la superficie o la distribución. Si es así, coordinamos el proyecto de arquitecto, la dirección de obra y el certificado final, de modo que las medidas de habitaciones, ventanas y baños quedan fijadas antes de levantar tabiques, y nos ocupamos de los permisos. El certificado lo firma el técnico competente y la cédula la otorga la Agència de l'Habitatge (en Barcelona la tramita el Consorci); preparamos la solicitud con el técnico. Presupuesto sin compromiso, detallado por partidas, y un solo responsable de toda la obra, en Barcelona y en un radio de 150 km. Lo incluimos en la reforma integral de piso cuando la obra lo requiere; el servicio completo está en licencias y permisos de obra y la visita se pide en contacto.