Cédula de habitabilidad в Каталонии после ремонта: когда она нужна и как её оформить

После ремонта новая справка о пригодности для проживания (cédula de habitabilidad) нужна, только если работы меняют площадь жилья или условия его пригодности для проживания: перепланировка, расширение, разделение квартиры или переоборудование коммерческого помещения в жильё. В этом случае каталонский декрет о минимальных условиях пригодности жилья (Decret 141/2012) требует получить cédula до того, как в жильё снова въедут, и продлить cédula второго заселения недостаточно: нужна cédula первого заселения после реконструкции (de primera ocupación de rehabilitación) с актом завершения работ и пригодности для проживания от технического специалиста. Если вы меняете только отделку и коммуникации или обновляете кухню и ванную, не перенося их, действующая cédula остаётся в силе до окончания срока. Это одна из процедур в рамках лицензий и разрешений на работы при ремонте.

Что такое cédula de habitabilidad и какие бывают виды?

Это административный акт, который подтверждает, что жильё соответствует минимальным условиям каталонского Закона 18/2007 о праве на жильё (Ley 18/2007, del derecho a la vivienda) и Decret 141/2012 и пригодно для проживания. Имени собственника в ней нет: она описывает само жильё. В ней указаны полезная площадь жилья и каждой комнаты, помещения, из которых оно состоит, технический специалист, выдавший сертификат, и максимальное число жильцов, которое определяется по комнатам: один человек на комнату от 5 м², двое — от 8 м² и трое — от 12 м².

• Первого заселения (primera ocupación) — для новостроек. Действует 25 лет.
• Второго заселения (segunda ocupación) — для уже существующего жилья. Действует 15 лет.
• Первого заселения после реконструкции (primera ocupación de rehabilitación) — для жилья, получившегося в результате реконструкции или капитальной реконструкции (gran rehabilitación). Действует 15 лет.

По истечении срока её оформляют заново. Cédula второго заселения нельзя продлить заранее: если у жилья есть действующая cédula, заявление оставляют без рассмотрения, а сбор не возвращают.

Для чего её требуют?

Закон 18/2007 требует её, чтобы заселить жильё; чтобы продать его, сдать в аренду или передать в пользование, в том числе при второй и последующих передачах (нотариус запрашивает действующую cédula до подписания нотариального акта — escritura, а размещать объявление об аренде без неё запрещено); и чтобы заключить договоры на электричество, воду, газ и телекоммуникации, потому что компании обязаны её требовать. Подписать договор аренды без cédula — лёгкое нарушение со штрафом от 3.000 до 9.000 €; сдать как жильё объект, который не может её получить, — особо тяжкое.

Если вы покупаете квартиру, чтобы её отремонтировать, вы можете освободить продавца от обязанности передать вам cédula. В этом случае нотариусу нужно представить заключение компетентного технического специалиста о том, что после работ жильё сможет её получить, а Реестр собственности (Registro de la Propiedad) делает отметку, что объект связан этими работами, пока вы не представите cédula.

Когда ремонт обязывает получить новую cédula?

Это устанавливает статья 9.2 декрета: жильё, в котором изменилась площадь или условия пригодности для проживания, должно получить cédula до заселения. Карточка процедуры Generalitat (правительства Каталонии) уточняет: cédula второго заселения оформляют, только если в жилье не было существенных изменений, затрагивающих его описание в cédula; если были — нужна cédula первого заселения после реконструкции. Приложение 4 перечисляет такие работы:

• Полная перепланировка без изменения площади.
• Увеличение полезной площади — с вмешательством в конструкции или без него.
• Разделение одного жилья на несколько.
• Изменение назначения, чтобы создать жильё, например в коммерческом помещении.
• Надстройка здания (remonta) или снос с сохранением только фасадов.

Покраска, замена полов, обновление коммуникаций или переделка кухни и ванной на прежнем месте не меняют описание в cédula. Объединение кухни с гостиной или одна комната вместо двух меняют и помещения, и их площади: попросите технического специалиста оценить это до начала работ.

Какие минимальные условия обычно затрагивает ремонт?

Для перепланировки или расширения без вмешательства в конструкции приложение 4 применяет условия для существующего жилья (приложение 2), но с более строгими правилами для новых комнат и ванных:

• Комнаты: не меньше 6 м², и в них должен вписываться квадрат 1,80 × 1,80 м; они должны закрываться, и в них не может быть унитаза, постирочной или кухни. В новой комнате должен вписываться квадрат со стороной 2,00 м (2,60 м — в одной из них, если комнат три или больше), и его не должны занимать зона открывания двери или шкаф.
• Окна: каждой комнате нужен проём на фасад, во внутренний двор квартала (patio de manzana) или во двор участка (patio de parcela) площадью не меньше 0,40 м² на высоте от 0,80 до 2,00 м, а гостиной — 0,80 м². Ни одно помещение не может обязательно проветриваться через гостиную.
• Гостиная: не меньше 10 м², и в ней должен вписываться квадрат 2,40 × 2,40 м, без сужений меньше 1,40 м, кроме прохода в кухню; 14 м², если она объединена с кухней.
• Ванная и кухня: унитаз — в помещении, которое можно закрыть; никаких сантехнических приборов на кухне; прямая вентиляция или вентиляция через канал с механической вытяжкой (она может быть естественной, если канал вертикальный); гидроизоляция душа или ванны до высоты 2,10 м. Новая ванная подчиняется нормам оснащения для новостроек: при четырёх и более комнатах — два унитаза и две раковины.
• Электрика: точка освещения с выключателем в каждом помещении; две розетки в гостиной и на кухне, одна на комнату и четыре, если гостиная объединена с кухней.
• Высота: приложение 2 не устанавливает минимум, но всё, где высота в свету меньше 1,90 м, не считается полезной площадью; будьте осторожны с подвесными потолками и антресольными площадками (altillos). При разделении жилья и изменении назначения действует приложение 1: 2,40 м в свету (2,50 м в новостройках) и 2,20 м в ванных, кухнях и коридорах.

Если в существующем здании какое-то требование выполнить невозможно, проект может воспользоваться критериями гибкости (criterios de flexibilidad) статьи 6, обосновав их; их оценивает мэрия (ayuntamiento) при рассмотрении лицензии, и они никогда не позволяют опуститься ниже минимума приложения 2 (и ниже более высокого уровня, который требует приложение 4).

Кто подписывает сертификат и кто выдаёт cédula?

Сертификат подписывает компетентный технический специалист. Для второго заселения это сертификат пригодности для проживания (certificado de habitabilidad), который подписывает архитектор, технический архитектор (arquitecto técnico или aparejador) или инженер по строительству (ingeniero de edificación); он действует 12 месяцев, и, если он не заверен (visado) и не зарегистрирован в профессиональной коллегии (colegio), к нему прилагают справку о допуске от коллегии (certificado de habilitación colegial). После одного из перечисленных ремонтов документ — акт завершения работ и пригодности для проживания (certificado final de obra y de habitabilidad) с приложениями об изменениях проекта и контроле работ и с обязательными заверениями.

Cédula выдаёт Жилищное агентство Каталонии (Agència de l'Habitatge de Catalunya) или мэрия, которая приняла передачу этого полномочия; некоторые местные жилищные бюро (oficinas locales de vivienda) оформляют её по соглашению. В городе Барселоне процедурой занимается Жилищный консорциум Барселоны (Consorci de l'Habitatge de Barcelona).

Cédula подтверждает технические условия, но не легализует работы: если при её оформлении выясняется, что использование объекта как жилья может не соответствовать градостроительным нормам, это указывают в ней, и нотариус сообщает об этом покупателю. Разрешение на работы оформляют раньше: об этом — в статье разрешение на работы в Барселоне.

Как её оформить после ремонта?

1. Проверьте текущую cédula в поиске Agència по её номеру или кадастровому номеру (referencia catastral): вы увидите, действует ли она и какая полезная площадь в ней указана.
2. До начала работ, если меняется площадь или планировка, на чертежах проекта должны быть указаны полезная площадь и помещения жилья.
3. По окончании технический специалист выдаёт акт завершения работ и пригодности для проживания.
4. Предварительное уведомление о первом заселении (comunicación previa de primera ocupación) в мэрию, если оно требуется; при перепланировке и расширении одного жилья (группы H, I и J приложения 4) подавать его не нужно.
5. Заявление через интернет — единственный способ для этой cédula; его может подать собственник, его представитель или технический специалист. Если у сертификата есть код проверки в коллегии (referencia de comprobación colegial), достаточно его указать; если нет, сначала подают заявление, а затем технический специалист вносит данные жилья в отдельную форму с кодом заявления. Если расширение затрагивает конструкции, если это надстройка или снос с сохранением фасадов или если меняется назначение всего здания (группы A, B, G и I), используется процедура получения cédula первого заселения.
6. Сбор: его оплачивают в течение 7 календарных дней с момента выставления платёжного извещения (carta de pago), иначе заявление оставляют без рассмотрения; в сумму уже входит скидка 30 % за подачу через интернет.
7. Решение — в течение 30 рабочих дней с момента, когда заявление полное; если уведомления нет, cédula считается выданной (положительное административное молчание, silencio positivo).

Что делаем мы

В GRIG уже на первом визите мы смотрим, меняет ли ваш ремонт площадь или планировку. Если да, мы координируем проект архитектора, техническое руководство работами и акт завершения, чтобы размеры комнат, окон и ванных были определены до того, как возводить перегородки, и берём на себя разрешения. Сертификат подписывает компетентный технический специалист, а cédula выдаёт Agència de l'Habitatge (в Барселоне её оформляет Consorci); заявление мы готовим вместе с техническим специалистом. Смета без обязательств с разбивкой по позициям и один ответственный за весь ремонт — в Барселоне и в радиусе 150 км. Мы включаем это в комплексный ремонт квартиры, когда работы этого требуют; полная услуга описана на странице лицензии и разрешения на работы, а визит можно заказать через контакты.