Как отремонтировать старый или сельский дом: пошагово

Ремонт старого или сельского дома (casa de pueblo) начинают не с кухни и не с выбора стиля. Сначала архитектор или технический архитектор (arquitecto técnico) осматривает конструкции, кровлю, сырость и коммуникации. С этой диагностикой вы решаете, что сохранить, и выясняете, какое разрешение требует мэрия (ayuntamiento); затем идут проект и смета. Идёт ли речь о ремонте внутри или о полном восстановлении дома, работы ведут от конструкций и крыши к отделке.

Прежде чем что-то решать: диагностика дома

Сельские дома Вальеса похожи друг на друга: несущие стены из камня или глинобита (tapia), деревянные балки с небольшими сводами между ними (revoltones), арабская черепица (teja árabe) и первый этаж, где когда-то был хлев, склад или лавка. Каким будет ремонт, решает состояние каждой части.

Конструкции: стены, балки и трещины

Стены: диагональные трещины у проёмов, разрывы в местах стыка стен, выпученные участки, глинобит, который разрушается от влаги.
Балки: жук-точильщик, термиты и, главное, сгнившие концы балок внутри стены.
Перегородки, которые работают как несущие: многие перекрытия просели и теперь опираются на перегородки, которые несущими не были. Убрать их без проверки — самая дорогая ошибка.

Кровля

Разбитая черепица, влажное дерево под настилом, пятна на потолке верхнего этажа. Во многих кровлях нет ни утеплителя, ни гидроизоляционной мембраны.

Сырость

Три вида — три разных решения:

капиллярная: вода из грунта поднимается по стенам первого этажа и оставляет белый солевой налёт на одной высоте. Её отсекают барьером в основании стены, например инъекциями, а затем известковая штукатурка даёт солям выйти наружу;
протечки: вода попадает через кровлю, фасад, повреждённый стояк (bajante) или грунт, примыкающий к стене. Устраняют место, где она проникает внутрь; если стена стоит в грунте — дренажем и гидроизоляцией;
конденсат: появляется в холодных и плохо проветриваемых комнатах, часто после замены окон. Его устраняют вентиляцией, отоплением и утеплением холодных мест.

Закрасить пятно или лечить конденсат как капиллярную влагу — значит лишь отложить проблему.

Коммуникации, окна и двери

Проводка без заземления, трубы из свинца или оцинкованного железа, стоки из асбестоцемента (fibrocemento) или керамические под плитой пола. Двери и окна из массива дерева часто удаётся восстановить.

Кто проводит диагностику

Архитектор или технический архитектор, с пробными вскрытиями (catas): снять несколько черепиц, сбить штукатурку, открыть подвесной потолок, чтобы увидеть балки. Попросите заключение в письменном виде: состояние каждого элемента, что срочно, а что может подождать. На его основе при необходимости заказывают проект архитектора.

Что сохранить, а что заменить

Если состояние позволяет, можно оставить то, что придаёт дому ценность: открытый камень сухих стен, балки, своды между ними, массивные двери и гидравлическую плитку (baldosa hidráulica), отреставрированную на месте или переложенную. А вот проводку без заземления и свинцовые трубы меняют обязательно: при ремонте водопровода свинец заменяют всегда (Королевский декрет, Real Decreto 3/2023; подробнее — в статье замена свинцовых труб и стояков).

Асбестоцемент в пристройках, баках и стояках, если работы его затрагивают, снимают до демонтажа — по утверждённому плану работ и силами компании, внесённой в Реестр компаний, работающих с риском асбеста (Registro de Empresas con Riesgo por Amianto, RERA), как требует Королевский декрет 396/2006.

Материалы и стиль: пусть ведёт сам дом

Материалы выбирают сначала по тому, как они работают, а уже потом — по виду: на камне или глинобите известковый раствор выпускает влагу, а цемент или акриловая краска запирают её внутри и со временем вздуваются.

Если остаются балки, камень и плитка, именно они задают стиль, а новое лучше вписывается, когда оно простое: кухня с гладкими фасадами, ванная без имитации старины, никаких фальшивых балок. В гостиной — тёплый рассеянный свет, который подчёркивает камень, а на кухне и в ванной — более яркий.

Перепланировка для современной жизни

Сельские дома узкие и глубокие, свет в них попадает только с двух фасадов. Что просят чаще всего:

Свет в центре: световой фонарь в крыше над лестницей, лёгкие перила вместо глухой лестничной клетки или восстановленный внутренний дворик (patio).
Кухня и ванные рядом со стояками, ближе к дворику.
Лестница: чтобы её перенести, приходится вскрывать перекрытие, а это уже вмешательство в конструкции.
Первый этаж, бывший хлевом или складом, превращённый в кухню-столовую с выходом во дворик. Если он числится нежилым помещением (local), перевод в жильё — это смена назначения, и для неё нужна лицензия.

Как утеплить старый дом, не испортив стены

Толстые стены из камня или глинобита дают тепловую инерцию, но утепляют слабо. И всё же в доме, который стоит вплотную между соседними (entre medianeras) и имеет только два наружных фасада, обычно начинают с кровли, окон и щелей:

Кровля: если её переделывают, то и утепляют — именно там сильнее всего чувствуются холод и жара.
Стены: изнутри — только паропроницаемыми материалами (древесноволокнистая плита, пробка, теплоизоляционные известковые штукатурки) и без плёнок и акриловых красок, которые запирают влагу. Риск конденсации проверяют по документу DA DB-HE/2 Технического кодекса строительства (Código Técnico de la Edificación) или, ещё лучше, гигротермическим моделированием.
Окна деревянные или алюминиевые с терморазрывом, с двойным остеклением и такого вида, какого требует фасад.
Вентиляция и отопление: более герметичному дому нужен воздухообмен, а когда переделывают плиты пола, решают и вопрос тёплого пола: отопление и кондиционирование.

Если полностью выполнить требования Технического кодекса невозможно или они противоречат охране дома, проект улучшает то, что получается, не ухудшая того, что было.

Какое разрешение нужно для работ

В Каталонии закон о градостроительстве различает уведомление (comunicación previa) и градостроительную лицензию (licencia urbanística), то есть лицензию на работы (licencia de obras). Это похоже на деление на небольшие (obra menor) и капитальные работы (obra mayor), но не одно и то же.

Уведомление или лицензия с проектом

Уведомления достаточно для работ без технического проекта: обновление отделки, сантехники или коммуникаций без вмешательства в конструкции и фасад. Закон об организации строительства (Ley de Ordenación de la Edificación) требует проекта при полной реконструкции, при работах, которые существенно меняют внешний облик, объём, конструктивную систему в целом или назначение здания, а в здании из охранного каталога — при работах, затрагивающих охраняемые элементы. Любые работы с проектом требуют лицензии. Сюда обычно относятся переделка перекрытий или кровли, новые проёмы в фасаде или надстройка этажа; архитектор уточняет это в мэрии.

Дома из каталога и масии

Работы в здании под охраной требуют лицензии, даже если они небольшие. Охрана не зависит от возраста: дом может быть культурной ценностью национального (BCIN) или местного значения (BCIL), числиться в муниципальном каталоге или стоять в охранной зоне памятника. Для памятника BCIN ещё до лицензии нужно разрешение Departament de Cultura (департамента культуры правительства Каталонии). Проверьте это до первых эскизов:

Ла-Гаррига: Pla Especial de Protecció del Patrimoni (специальный план охраны наследия, 2007) — более двухсот архитектурных объектов, у каждого своя карточка и категория охраны.
Кардедеу: онлайн-карта наследия объединяет каталоги архитектурного, градостроительного и растительного наследия и каталог масий (masías, старинных каталонских усадеб).
Лес-Франкесес-дель-Вальес: специальный план каталога масий, сельских домов и других построек на землях, не предназначенных под застройку (suelo no urbanizable). Если масия есть в каталоге, её карточка определяет, что можно восстановить; если нет — разрешено гораздо меньше.

На землях, не предназначенных под застройку, как у многих масий в Льероне, Корро-д'Амунт или Марате, лицензию требуют даже для работ, для которых в центре городка хватило бы уведомления, за некоторыми исключениями, например для солнечных панелей.

У каждой мэрии свои критерии

В Ла-Гарриге, согласно местной инструкции о классификации работ (2018), лицензию требуют ремонт с новой планировкой, восстановление фасада с лесами выше 3 метров или перевод нежилого помещения в жильё. Если дом не внесён в каталог, уведомления достаточно, чтобы обновить кухню или ванные без изменения планировки и конструкций либо заменить полы, окна и двери; стояки — только если не нужны леса выше 3 метров. В других муниципалитетах изучите местный регламент (ordenanza), прежде чем заказывать проект.

Cédula, если вы меняете планировку

Если ремонт меняет планировку, делит жильё, увеличивает его площадь или меняет назначение, после окончания вам понадобится cédula de habitabilidad (справка о пригодности для проживания) первого заселения после реконструкции (de primera ocupación de rehabilitación). Для неё подают итоговый сертификат технического специалиста о завершении работ и пригодности для проживания (certificado final de obra y de habitabilidad), заверенный профессиональной коллегией (visado), если этого требует тип работ, а когда нужно — ещё и уведомление о первом заселении (comunicación previa de primera ocupación). Как это оформляется: разрешения и лицензии на работы.

Порядок работ

Каждый этап готовит следующий:

Проект и разрешение.
Временные подпорки и удаление асбеста.
Демонтаж.
Конструкции: балки, перекрытия, сшивка трещин и, при необходимости, усиление фундамента.
Кровля, чтобы закрыть дом от воды.
Сырость, подземная канализация и плиты пола.
Фасад, наружные окна и двери.
Перегородки и внутренняя обшивка стен с утеплением и коммуникациями.
Облицовка и отделка.
Межкомнатные двери, кухня и ванные и итоговая документация.

Если нарушить порядок, придётся переделывать — например, когда красят до того, как устранили сырость, или кладут пол до замены стоков. Подробнее — в статье комплексный ремонт шаг за шагом.

От чего зависит смета

Нет цены за квадратный метр, которая подошла бы для всех старых домов: её определяют конструкции, кровля, сырость, объём реставрации и охранный статус. Добавьте удаление асбеста, гонорары специалистов, сборы и налог на строительные работы (ICIO) и заложите резерв на непредвиденное: при вскрытии всегда что-то обнаруживается. Как мы оцениваем такой дом: ремонт сельского и старого дома.

Если бюджета не хватает на всё

Сначала — то, что защищает дом, и то, что потом не переделаешь, ничего не ломая: кровля, конструкции, сырость и безопасная электропроводка. Проложите трубы и стоки для кухни и ванной, даже если доделаете их позже. Подождать могут отделка, кухонная мебель и межкомнатные двери.

IVA, вычеты и субсидии

IVA (НДС) по ставке 10 %, если вы частное лицо и используете жильё для себя, дом построен или реконструирован не менее двух лет назад, а материалы, которые поставляет компания, не превышают 40 % налоговой базы.
IRPF (налог на доходы физических лиц): вычет 20 % или 40 % за повышение энергоэффективности основного жилья или жилья, сдаваемого в аренду, по платежам до 31 декабря 2026 года, и 60 %, если работы повышают энергоэффективность всего здания (в доме на одну семью — всего дома, независимо от того, основное ли это ваше жильё), — до 31 декабря 2027 года. Нужны энергетические сертификаты до и после работ и оплата не наличными; условия — в статье энергоэффективный ремонт жилья.
Субсидии (ayudas): проверяйте действующее объявление программы (convocatoria) Agència de l'Habitatge de Catalunya (жилищного агентства Каталонии) и вашей мэрии.

Как это делаем мы в GRIG

Мы занимаемся ремонтом больше 20 лет. Работаем в Барселоне и в радиусе 150 км; в Вальесе — в Ла-Гарриге, Кардедеу, Лес-Франкесес-дель-Вальес, Л'Аметлья-дель-Вальес и Сант-Кугате. Начинаем с визита и диагностики вместе с техническими специалистами и архитекторами, с которыми сотрудничаем, и выясняем в мэрии, какое нужно разрешение и есть ли у дома охранный статус. На объекте у вас один ответственный и отчёты с фото и видео, а общаемся мы на испанском, украинском или русском. Подробнее — ремонт сельского и старого дома.