Лицензия на работы в Барселоне: что нужно вашему ремонту

Для ремонта в городе Барселона не существует единого «разрешения на работы»: Ordenança reguladora dels procediments d'intervenció municipal en les obres (ORPIMO, муниципальное постановление о порядке согласования работ) делит работы на четыре пути. Если вы меняете только отделку и коммуникации, не переставляя перегородки и не трогая конструкции или фасад, в здании без охранного статуса, достаточно assabentat (уведомления-«к сведению»): вы сообщаете о работах и начинаете на следующий день. Если вы перепланируете квартиру, не затрагивая конструкции, в здании, не внесённом в каталог наследия и не отнесённом к уровню D, нужен comunicat immediat (немедленное уведомление): вы подаёте техническую документацию и начинаете на следующий день. Если работы частично затрагивают конструкции или вы ремонтируете две и более квартиры в одном доме, это comunicat diferit (отложенное уведомление) с месяцем ожидания. А если вы создаёте новое жильё, меняете основное назначение здания, вмешиваетесь в конструкции в целом или дом внесён в каталог наследия, нужна llicència d'obres majors (лицензия на крупные работы) — с проектом и прямым решением мэрии. Какой из четырёх путей ваш, определяет предварительный запрос (consulta previa) на электронном портале мэрии (sede electrónica) — обязательный и бесплатный.

Какие режимы работ существуют в Барселоне?

ORPIMO, принятое в 2011 году и изменённое в 2018 и 2022 годах, делит работы на крупные работы (obras mayores), требующие лицензии, и мелкие работы (obras menores) трёх типов — в зависимости от процедуры и требуемой документации: тип I идёт по отложенному уведомлению, тип II — по немедленному уведомлению, тип III — по assabentat. При лицензии мэрия (ayuntamiento) изучает проект и выносит решение; при уведомлении подача проекта или документации сама даёт право выполнить работы, если только мэрия в установленный срок не сообщит вам, что они не соответствуют нормам; при assabentat вы сообщаете о работах, не подавая документации. Остаётся срочное вмешательство (actuación de urgencia) для работ, предотвращающих неминуемый ущерб (подпереть конструкцию, защитить фасад): их выполняют немедленно под техническим руководством и с ответственным заявлением (declaración responsable), а лицензию или уведомление оформляют потом.

Первый шаг — всегда предварительный запрос на электронном портале мэрии: по кадастровому номеру (referencia catastral) объекта и описанию работ он сообщает, какой режим применяется и какая документация нужна. Он бесплатный, обязательный и действует шесть месяцев.

Какое разрешение нужно моему ремонту?

Опираясь на статью 3 ORPIMO, вот самые частые ситуации:

Ремонт квартиры без переноса перегородок (новые кухня и ванная на прежнем месте, полы, коммуникации, покраска) в здании, не внесённом в каталог (уровни A и B), не охраняемом градостроительно (C) и не отнесённом к уровню D: assabentat, мелкие работы типа III. То же относится к интерьеру коммерческих помещений, общим вестибюлям и лестницам.
Перепланировка квартиры без вмешательства в конструкции (снос или перенос перегородок, объединение кухни с гостиной, вторая ванная) в зданиях, не внесённых в каталог (A, B, C) и не отнесённых к уровню D: немедленное уведомление, тип II. Сюда же относятся работы, точечно затрагивающие или изменяющие конструкции, реставрация фасадов, внутренних дворов и крыш-террас в домах без охранного статуса, а также вывески и маркизы коммерческого помещения.
Частный дом (casa unifamiliar): вмешательство в планировку, конструкции или фасад без увеличения объёма или застроенной площади и без изменения назначения — тоже немедленное уведомление, тип II; если дом внесён в каталог или охраняется, режим повышается.
Ремонт, частично затрагивающий конструкции, частичное укрепление здания, лифт внутри здания, внутренний ремонт двух и более квартир в одном доме, разделение помещений на первом этаже (planta baja) или ремонт помещения под деятельность, ограниченную градостроительным планом: отложенное уведомление, тип I. Сюда же — работы в зданиях уровня D или в охраняемых ансамблях и мелкие работы по поддержанию зданий каталога A или B.
Лицензия на крупные работы: новое строительство, капитальная реконструкция (gran rehabilitación), увеличение объёма или застроенной площади, вмешательство в фундамент или конструкции в целом, изменение основного назначения здания, работы, создающие новое жильё (например, разделение квартиры на две), лифт снаружи здания, бассейны, снос зданий, а также укрепление, ремонт или реконструкция зданий каталога (A, B или C), включая фасады, кроме мелкого поддержания или ремонта. Переоборудование коммерческого помещения в жильё создаёт новую квартиру и идёт по лицензии; каталонский закон о градостроительстве также требует лицензии для перевода в жилое назначение.

Какие документы требуют в каждом случае?

Assabentat: никаких. Достаточно поставить мэрию в известность через электронный портал или в офисах по работе с гражданами; сам предварительный запрос служит его принятием.
Немедленное и отложенное уведомление: уведомление по стандартной форме с проектом или технической документацией, которые в зависимости от работ устанавливают приложения 4 и 5 постановления, ответственное заявление подписывающего его технического специалиста о соответствии работ режиму и заключение о технической пригодности (IIT, informe de idoneidad técnica), которое выдаёт профессиональная коллегия или уполномоченная организация и которое подтверждает, что проект полный и соответствует техническим нормам. До начала работ нужно уплатить ICIO по самоначислению (autoliquidación).
Лицензия на крупные работы: заявление с базовым проектом (proyecto básico), подписанным компетентным техническим специалистом (обычно архитектором), документацией по приложению 1 и IIT; заявление не считается полным, пока к нему не приложено заключение. В зависимости от работ в дело входят обязательные заключения по наследию (здания A, B, C или D) и по противопожарной безопасности, которые мэрия выдаёт в ходе рассмотрения; при капитальной реконструкции, изменении основного назначения, вмешательстве в конструкции в целом, увеличении застроенной площади или сносе нужно также предварительное заключение жилищных служб о плане переселения жильцов, которое включается в проект. Перед началом подаётся исполнительный проект (proyecto ejecutivo) и назначаются руководитель работ (dirección de obra), руководитель исполнения (dirección de ejecución), координатор по безопасности и охране труда, строительная компания и сотрудничающая организация (entidad colaboradora), которая будет контролировать работы.
Общественная территория (vía pública): контейнеру, лесам или подъёмной платформе нужна лицензия на занятие общественной территории (ocupación del dominio público) отдельно от разрешения на работы.
Cédula de habitabilidad (справка о пригодности для проживания): если ремонт меняет площадь жилья или условия его пригодности для проживания, Decret 141/2012 требует иметь cédula до заселения; справки второго заселения и первого заселения после реконструкции действуют пятнадцать лет.

Процедура электронная (e-obres), с цифровым сертификатом; заявитель по делу должен быть тем же лицом, что указано в предварительном запросе.

Сколько по закону длится каждая процедура?

Это сроки, которые ORPIMO устанавливает для мэрии; время на подготовку проекта и получение IIT считается отдельно:

Assabentat: работы со дня, следующего за уведомлением. Закончить их нужно за три месяца; иначе подаётся новый assabentat.
Немедленное уведомление: работы со дня, следующего за подачей документации, после её проверки и уплаты ICIO.
Отложенное уведомление: у мэрии есть месяц с момента получения уведомления, чтобы сообщить вам, что работы не соответствуют нормам; если месяц прошёл без такого сообщения, можно начинать.
Оба уведомления: работы должны быть выполнены за шесть месяцев с указанной вами даты начала, которая не может наступить позже чем через три месяца после получения права на работы; срок продлевается на половину, если сообщить об этом до его истечения.
Лицензия на крупные работы: решение в течение двух месяцев с момента поступления заявления; трёх месяцев, если должны дать заключение противопожарные службы или служба наследия (здания A, B или C). Срок приостанавливается, пока вы устраняете недочёты. Если решение не вынесено в срок, лицензия считается выданной по умолчанию (административное молчание), кроме нового строительства по техническому проекту (там закон о градостроительстве исключает положительное молчание) и никогда — для того, что противоречит закону или градостроительному плану. Лицензия устанавливает сроки начала и окончания: максимум год на начало и три года на завершение, с возможностью продления на половину, если обоснованно попросить об этом до их истечения.

Сколько берёт мэрия? ICIO и сбор

Это два разных платежа, и оба платит заявитель работ (titular de la obra).

ICIO, налог на строительство, установки и работы (impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras). Налоговое постановление 2.1 Барселоны на 2026 год устанавливает ставку 4 % от стоимости материального исполнения работ (coste de ejecución material). В базу не входят НДС (IVA), гонорары технических специалистов, промышленная прибыль и общие расходы подрядчика. Налог возникает в момент начала работ, с лицензией или без неё; его рассчитывают и платят самостоятельно до получения лицензии или при принятии уведомления, а по окончании пересчитывают по фактической стоимости. Постановление предусматривает льготы — после признания работ представляющими особый интерес или пользу для муниципалитета, — которые нужно запросить при подаче лицензии или уведомления (позже запрос считается несвоевременным): например, 50 % при работах по удалению фиброцемента или до 95 % при сохранении зданий каталога уровня A.

Сбор за градостроительные услуги (tasa por servicios urbanísticos). Налоговое постановление 3.3 в редакции на 2025 год и последующие (пересмотр постановлений 2026 года его не затронул) устанавливает фиксированные суммы:

Assabentat: без сбора. Внутренние работы, не меняющие планировку, конструкции и фасад, им не облагаются.
Уведомление о работах с техническим проектом: 51 €; с технической документацией: 43 €.
Лицензия на работы: фиксированная сумма 385 €; при новом строительстве, капитальной реконструкции и увеличении застроенной площади — 4,96 €/m² площади, минимум 385 €.
Заключение о технической пригодности: 269 € при уведомлениях с проектом, 185 € с технической документацией и 240 € при лицензиях (по площади при новом строительстве и капитальной реконструкции, с этим минимумом).
Продления: 206 € для лицензий на крупные работы, 160 € и 114 € для уведомлений.

Легализация работ, сделанных без разрешения, облагается тем же сбором, который заплатили бы при правильной процедуре.

Что будет, если сделать работы без разрешения?

Сводный текст Закона о градостроительстве Каталонии (TRLUC) устанавливает порядок:

Если работы идут, мэрия приказывает немедленно приостановить их и открывает дело о защите градостроительной законности; у вас есть пятнадцать дней на возражения.
Она требует, чтобы в течение двух месяцев вы запросили лицензию или подали уведомление либо привели работы в соответствие с выданным разрешением.
Если вы этого не делаете или работы явно не подлежат легализации, она постановляет снос за ваш счёт; если вы не выполните его за месяц, она может назначить принудительное исполнение.

Срок давности для восстановления законности — шесть лет; он никогда не истекает на землях, отведённых под общественные открытые пространства, дороги или не подлежащих застройке. Отдельно идёт штраф: сделать без разрешения работы, которые соответствуют градостроительному плану, — лёгкое нарушение со штрафом до 3.000 €; тяжкие доходят до 150.000 €, а особо тяжкие, например нарушение режима здания из каталога, — до 1.500.000 €, и штраф повышается до размера полученной выгоды, если она больше. Если легализовать работы до вынесения санкции, нарушение понижается до лёгкого; если добровольно восстановить прежнее состояние, штраф уменьшается на 80 %. Срок давности нарушений — два, четыре или шесть лет в зависимости от тяжести. И инспекция всё равно начисляет ICIO и сбор. На практике работы без разрешения всплывают при продаже квартиры, при запросе новой cédula или когда жалуется сосед.

А если ремонт за пределами Барселоны?

Assabentat, немедленное и отложенное уведомления и типы I, II и III — понятия барселонского постановления. В остальных муниципалитетах действует Закон о градостроительстве Каталонии вместе с постановлением каждого ayuntamiento; типовое постановление, которое Diputació de Barcelona предлагает муниципалитетам (ORPIME), предусматривает два пути: градостроительная лицензия (licencia urbanística) и предварительное уведомление (comunicación previa). Общее правило закона: лицензия для работ, требующих технического проекта (фундамент или конструкции, объём или застроенная площадь, назначение, число квартир, охраняемые элементы), для перевода в жилое назначение и для охраняемых объектов; предварительное уведомление для работ без проекта — оно даёт право на работы с момента подачи, если местное постановление не предусматривает иного. ICIO каждый муниципалитет устанавливает сам в пределах 4 %, а сборы отличаются от одного ayuntamiento к другому: смотрите действующее постановление муниципалитета, где находится объект.

Что делаем мы

До составления сметы мы делаем предварительный запрос по кадастровому номеру и подтверждаем режим; вместе с техническими специалистами готовим документацию или проект и заключение о технической пригодности; подаём assabentat, уведомление или заявление на лицензию и запрос на занятие общественной территории и не начинаем, пока процедура не даст права на работы. Мы заранее говорим, какие ICIO и сбор применяются в вашем случае. Это часть каждого комплексного ремонта квартиры, ремонта коммерческих помещений и сельских домов в нашей зоне; полная услуга описана на странице лицензии и разрешения на работы.