Як відремонтувати старий чи сільський будинок: покроково

Ремонт старого або сільського будинку (casa de pueblo) починають не з кухні й не з вибору стилю. Спершу архітектор або технічний архітектор (arquitecto técnico) оглядає конструкції, покрівлю, вологість і комунікації. З цією діагностикою ви вирішуєте, що зберегти, і з'ясовуєте, який дозвіл вимагає мерія (ayuntamiento); далі йдуть проєкт і кошторис. Чи йдеться про ремонт усередині, чи про повне відновлення будинку, роботи ведуть від конструкцій і даху до оздоблення.

Перш ніж щось вирішувати: діагностика будинку

Сільські будинки Вальєсу схожі між собою: несучі стіни з каменю чи глинобиту (tapia), дерев'яні балки з невеликими склепіннями між ними (revoltones), арабська черепиця (teja árabe) і перший поверх, де колись був хлів, склад чи крамниця. Якими будуть роботи, вирішує стан кожної частини.

Конструкції: стіни, балки й тріщини

Стіни: діагональні тріщини біля прорізів, розриви в місцях стику стін, випнуті ділянки, глинобит, що розсипається від вологи.
Балки: шашіль, терміти і, головне, згнилі кінці балок усередині стіни.
Перегородки, що працюють як несучі: багато перекриттів просіли й тепер спираються на перегородки, які несучими не були. Прибрати їх без перевірки — найдорожча помилка.

Покрівля

Розбита черепиця, волога деревина під настилом, плями на стелі верхнього поверху. У багатьох покрівлях немає ні утеплення, ні гідроізоляційної мембрани.

Вологість

Три види — три різні рішення:

капілярна: вода з ґрунту піднімається стінами першого поверху й залишає білий сольовий наліт на одній висоті. Її зупиняють бар'єром в основі стіни, наприклад ін'єкціями, а потім вапняна штукатурка дає солям вийти назовні;
протікання: вода заходить через покрівлю, фасад, пошкоджений стояк (bajante) або ґрунт, що прилягає до стіни. Усувають місце, де вона потрапляє всередину; якщо стіна стоїть у ґрунті — дренажем і гідроізоляцією;
конденсат: з'являється в холодних кімнатах, що погано провітрюються, часто після заміни вікон. Його усувають вентиляцією, опаленням і утепленням холодних місць.

Зафарбувати пляму або лікувати конденсат як капілярну вологу — означає лише відкласти проблему.

Комунікації, вікна й двері

Проводка без заземлення, труби зі свинцю чи оцинкованого заліза, стоки з азбестоцементу (fibrocemento) або керамічні під підлоговою плитою. Двері й вікна з масивної деревини часто вдається відновити.

Хто проводить діагностику

Архітектор або технічний архітектор, із пробними розкриттями (catas): зняти кілька черепиць, збити штукатурку, відкрити підвісну стелю, щоб побачити балки. Попросіть висновок письмово: стан кожного елемента, що термінове, а що може зачекати. На його основі за потреби замовляють проєкт архітектора.

Що зберегти, а що замінити

Якщо стан дозволяє, можна залишити те, що надає будинку цінності: відкритий камінь сухих стін, балки, склепіння між ними, масивні двері й гідравлічну плитку (baldosa hidráulica), відреставровану на місці або перекладену. А от проводку без заземлення і свинцеві труби міняють обов'язково: під час ремонту водопроводу свинець замінюють завжди (Королівський декрет, Real Decreto 3/2023; докладніше — у статті заміна свинцевих труб і стояків).

Азбестоцемент у прибудовах, баках і стояках, якщо роботи його зачіпають, знімають до демонтажу — за затвердженим планом робіт і силами компанії, внесеної до Реєстру компаній, що працюють з ризиком азбесту (Registro de Empresas con Riesgo por Amianto, RERA), як вимагає Королівський декрет 396/2006.

Матеріали та стиль: хай веде сам будинок

Матеріали обирають спершу за тим, як вони працюють, а вже потім — за виглядом: на камені чи глинобиті вапняний розчин випускає вологу, а цемент чи акрилова фарба замикають її всередині й з часом здуваються.

Якщо залишаються балки, камінь і плитка, саме вони задають стиль, а нове краще вписується, коли воно просте: кухня з гладкими фасадами, ванна без імітації старовини, жодних фальшивих балок. У вітальні — тепле розсіяне світло, яке підкреслює камінь, а на кухні й у ванній — яскравіше.

Перепланування для сучасного життя

Сільські будинки вузькі й глибокі, світло в них потрапляє лише з двох фасадів. Що просять найчастіше:

Світло в центрі: світловий ліхтар у даху над сходами, легке поруччя замість глухої сходової клітки або відновлений внутрішній дворик (patio).
Кухня й ванні поруч зі стояками, ближче до дворика.
Сходи: щоб їх перенести, доводиться розкривати перекриття, а це вже втручання в конструкції.
Перший поверх, що був хлівом чи складом, перетворений на кухню-їдальню з виходом у дворик. Якщо він зареєстрований як нежитлове приміщення (local), переведення в житло — це зміна призначення, і на неї потрібна ліцензія.

Як утеплити старий будинок, не зіпсувавши стін

Товсті стіни з каменю чи глинобиту дають теплову інерцію, але утеплюють слабко. Та все ж у будинку, що стоїть упритул між сусідніми (entre medianeras) і має лише два зовнішні фасади, зазвичай починають з покрівлі, вікон і щілин:

Покрівля: якщо її переробляють, то й утеплюють — саме там найбільше відчуваються холод і спека.
Стіни: зсередини — лише паропроникними матеріалами (деревоволокниста плита, корок, теплоізоляційні вапняні штукатурки) і без плівок чи акрилових фарб, які замикають вологу. Ризик конденсації перевіряють за документом DA DB-HE/2 Технічного кодексу будівництва (Código Técnico de la Edificación) або, ще краще, гігротермічним моделюванням.
Вікна дерев'яні або алюмінієві з терморозривом, з подвійним склінням і такого вигляду, якого вимагає фасад.
Вентиляція й опалення: щільнішому будинку потрібен обмін повітря, а коли переробляють підлогові плити, вирішують і питання теплої підлоги: опалення та кондиціювання.

Якщо повністю виконати вимоги Технічного кодексу неможливо або вони суперечать охороні будинку, проєкт покращує те, що вдається, не погіршуючи того, що було.

Який дозвіл потрібен для робіт

У Каталонії закон про містобудування розрізняє повідомлення (comunicación previa) і містобудівну ліцензію (licencia urbanística), тобто ліцензію на роботи (licencia de obras). Це схоже на поділ на невеликі (obra menor) і капітальні роботи (obra mayor), але не одне й те саме.

Повідомлення чи ліцензія з проєктом

Повідомлення достатньо для робіт без технічного проєкту: оновлення оздоблення, сантехніки чи комунікацій без втручання в конструкції та фасад. Закон про організацію будівництва (Ley de Ordenación de la Edificación) вимагає проєкту для повної реконструкції, для робіт, що суттєво змінюють зовнішній вигляд, об'єм, конструктивну систему в цілому чи призначення будівлі, а в будівлі з каталогу охорони — для робіт, що зачіпають охоронювані елементи. Будь-які роботи з проєктом потребують ліцензії. Сюди зазвичай належать переробка перекриттів чи покрівлі, нові прорізи у фасаді або надбудова поверху; архітектор уточнює це в мерії.

Будинки з каталогу та масії

Роботи в будівлі під охороною потребують ліцензії, навіть якщо вони невеликі. Охорона не залежить від віку: будинок може бути культурною цінністю національного (BCIN) чи місцевого значення (BCIL), бути в муніципальному каталозі або стояти в охоронній зоні пам'ятки. Для пам'ятки BCIN ще до ліцензії потрібен дозвіл Departament de Cultura (департаменту культури уряду Каталонії). Перевірте це до перших ескізів:

Ла-Гаррига: Pla Especial de Protecció del Patrimoni (спеціальний план охорони спадщини, 2007) — понад двісті архітектурних об'єктів, кожен зі своєю карткою та категорією охорони.
Кардедеу: онлайн-карта спадщини об'єднує каталоги архітектурної, містобудівної та рослинної спадщини й каталог масій (masías, старих каталонських садиб).
Лес-Франкесес-дель-Вальєс: спеціальний план каталогу масій, сільських будинків та інших споруд на землях, не призначених під забудову (suelo no urbanizable). Якщо масія є в каталозі, її картка визначає, що можна відновити; якщо ні — дозволено набагато менше.

На землях, не призначених під забудову, як-от у багатьох масій у Льєроні, Корро-д'Амунт чи Мараті, ліцензію вимагають навіть для робіт, для яких у центрі містечка вистачило б повідомлення, за деякими винятками, як-от сонячні панелі.

Кожна мерія застосовує свої критерії

У Ла-Гарризі, згідно з місцевою інструкцією про класифікацію робіт (2018), ліцензії потребують ремонт із новим плануванням, відновлення фасаду з риштуванням понад 3 метри або переведення нежитлового приміщення в житло. Якщо будинок не внесено до каталогу, повідомлення достатньо, щоб оновити кухню чи ванні без зміни планування й конструкцій або замінити підлогу, вікна й двері; стояки — лише якщо не потрібне риштування понад 3 метри. В інших муніципалітетах перегляньте місцевий регламент (ordenanza), перш ніж замовляти проєкт.

Cédula, якщо ви змінюєте планування

Якщо ремонт змінює планування, ділить житло, збільшує його площу чи змінює призначення, після завершення вам знадобиться cédula de habitabilidad (довідка про придатність для проживання) першого заселення після реконструкції (de primera ocupación de rehabilitación). Для неї подають підсумковий сертифікат технічного фахівця про завершення робіт і придатність для проживання (certificado final de obra y de habitabilidad), завірений професійною колегією (visado), якщо цього вимагає тип робіт, а коли потрібно — ще й повідомлення про перше заселення (comunicación previa de primera ocupación). Як це оформлюється: дозволи та ліцензії на роботи.

Порядок робіт

Кожен етап готує наступний:

Проєкт і дозвіл.
Тимчасові підпори та видалення азбесту.
Демонтаж.
Конструкції: балки, перекриття, зшивання тріщин і, за потреби, підсилення фундаменту.
Покрівля, щоб закрити будинок від води.
Вологість, підземна каналізація та підлогові плити.
Фасад, зовнішні вікна й двері.
Перегородки та внутрішнє облицювання стін з утепленням і комунікаціями.
Облицювання та оздоблення.
Внутрішні двері, кухня й ванні та фінальна документація.

Якщо порушити порядок, доведеться переробляти — наприклад, коли фарбують до того, як усунули вологу, або кладуть підлогу до заміни стоків. Докладніше — у статті комплексний ремонт крок за кроком.

Від чого залежить кошторис

Немає ціни за квадратний метр, яка підійшла б для всіх старих будинків: її визначають конструкції, покрівля, вологість, обсяг реставрації та охоронний статус. Додайте видалення азбесту, гонорари фахівців, збори й податок на будівельні роботи (ICIO) і закладіть резерв на непередбачене: коли щось розкривають, завжди знаходиться сюрприз. Як ми оцінюємо такий будинок: ремонт сільського та старого будинку.

Якщо бюджету не вистачає на все

Спершу — те, що захищає будинок, і те, що потім не переробиш, нічого не ламаючи: покрівля, конструкції, вологість і безпечна електропроводка. Прокладіть труби й стоки для кухні та ванної, навіть якщо облаштуєте їх пізніше. Зачекати можуть оздоблення, кухонні меблі та внутрішні двері.

IVA, відрахування та субсидії

IVA (ПДВ) за ставкою 10 %, якщо ви приватна особа й використовуєте житло для себе, будинок збудовано чи реконструйовано щонайменше два роки тому, а матеріали, які постачає компанія, не перевищують 40 % оподатковуваної бази.
IRPF (податок на доходи фізичних осіб): відрахування 20 % або 40 % за підвищення енергоефективності основного житла або житла, зданого в оренду, за платежами до 31 грудня 2026 року, і 60 %, якщо роботи підвищують енергоефективність усієї будівлі (у будинку на одну родину — усього будинку, незалежно від того, чи це ваше основне житло), — до 31 грудня 2027 року. Потрібні енергетичні сертифікати до і після робіт і оплата не готівкою; умови — у статті енергоефективний ремонт житла.
Субсидії (ayudas): перевіряйте чинне оголошення програми (convocatoria) Agència de l'Habitatge de Catalunya (житлового агентства Каталонії) і вашої мерії.

Як це робимо ми в GRIG

Ми займаємося ремонтами понад 20 років. Працюємо в Барселоні та в радіусі 150 км; у Вальєсі — у Ла-Гарризі, Кардедеу, Лес-Франкесес-дель-Вальєс, Л'Аметлья-дель-Вальєс і Сант-Кугаті. Починаємо з візиту й діагностики разом із технічними фахівцями та архітекторами, з якими співпрацюємо, і з'ясовуємо в мерії, який потрібен дозвіл і чи є в будинку охоронний статус. Під час робіт у вас один відповідальний і звіти з фото та відео, а спілкуємося ми іспанською, українською або російською. Докладніше — ремонт сільського та старого будинку.