Купити квартиру під ремонт у Барселоні: що перевірити

Перш ніж купувати квартиру під ремонт у Барселоні, перевірте чотири речі: стан будинку (його вік і технічний огляд, ITE), документи, які продавець має вам передати, що товариство власників затвердило чи обмежує (додаткові внески, роботи, статут) і чи можливі роботи, які ви плануєте, та який дозвіл для них знадобиться. Комунікації квартири (свинцеві труби, проводка, каналізація) рідко вирішують, купувати чи ні, але визначають обсяг і кошторис комплексного ремонту квартири. Зробіть це до того, як внесете завдаток (señal): за звичайного завдатку з правом відмови (arras penitenciales), якщо ви передумаєте, внесене втрачаєте.

Скільки років будинку і що каже його ITE?

Вік, як правило, рахують від року, зазначеного в Кадастрі (Catastro). У Каталонії кожен багатоквартирний будинок має пройти технічний огляд (inspección técnica de edificios, ITE), перш ніж йому виповниться 45 років (декрет про технічні огляди та книгу будинку, Decret 67/2015). Компетентний технічний фахівець візуально оглядає спільні елементи, і на підставі його звіту адміністрація видає сертифікат придатності (certificado de aptitud). ITE не шукає прихованих дефектів: вона описує й класифікує видимі недоліки. Вас цікавить оцінка:

Придатний (apto) без недоліків або з незначними недоліками: сертифікат чинний десять років.
Тимчасово придатний (apto provisional), з істотними недоліками: шість років, з технічними перевірками кожні два роки.
Умовно придатний (apto cautelarmente), із серйозними чи дуже серйозними недоліками, коли запобіжних заходів уже вжито: три роки, з перевірками щонайменше раз на рік.
Відмова (resolución denegatoria): серйозні чи дуже серйозні недоліки, а запобіжних заходів не вжито.

Якщо є недоліки, товариство має затвердити програму відновлення (programa de rehabilitación) — протягом року або шести місяців, якщо недоліки серйозні чи дуже серйозні, — і створити резервний фонд (fondo de reserva) для оплати цих робіт. Простими словами: тимчасовий чи умовний сертифікат означає, що попереду спільні роботи й додаткові внески (derramas), які платитимете ви, якщо купите квартиру. Просіть повний звіт, а не лише сертифікат: у ньому описано кожен недолік фасаду, даху, конструкцій чи спільних комунікацій і його серйозність.

Від моменту отримання цього звіту товариство має оформити книгу будинку (libro del edificio) (Decret 67/2015, стаття 22) з інструкціями з утримання та журналом подій (registro de incidencias). Її зберігає голова товариства або, якщо так вирішать загальні збори, адміністрація, і вона має бути доступна всім власникам (стаття 27). Запитайте про неї в адміністрації будинку. Під час огляду подивіться також на фасад, сходи, світловий колодязь (patio de luces) і ліфт.

Які документи має передати вам продавець?

Чинна довідка про придатність для проживання (cédula de habitabilidad). Підтверджує, що квартира відповідає мінімальним умовам для проживання; вона потрібна, щоб продати житло й підключити воду, електрику та газ (Закон 18/2007 про право на житло, Llei 18/2007, стаття 26). Cédula другого заселення (segunda ocupación), звичайна для вторинного житла, чинна п'ятнадцять років (Decret 141/2012, стаття 9). У пошуковій системі Житлового агентства Каталонії (Agència de l'Habitatge) за кадастровим номером (referencia catastral) можна перевірити, чи має квартира чинну cédula і яку корисну площу в ній зазначено.
Зареєстрований енергетичний сертифікат (certificado de eficiencia energética) і енергетичне маркування (etiqueta), які додають до договору купівлі-продажу (Королівський декрет 390/2021, Real Decreto 390/2021, стаття 17). Сертифікат чинний щонайбільше десять років, п'ять — якщо клас G. Його рекомендації щодо покращення оболонки будинку та інженерних систем стосуються саме того, що ви вирішуватимете під час ремонту.
Довідка про заборгованість перед товариством (certificado de deudas), яку видає секретар товариства; у ній мають бути зазначені й витрати та внески до резервного фонду, затверджені, але строк сплати яких ще не настав (Цивільний кодекс Каталонії, Código civil de Cataluña, стаття 553-5). Без неї нотаріальний акт (escritura) підписати не можна, хіба що сторони прямо від неї відмовляться: не відмовляйтеся. Квартира відповідає за борги перед товариством за частину поточного року, строк сплати якої настав, і за чотири попередні роки, навіть якщо це борги попереднього власника.
Копія звіту ITE і сертифіката придатності, якщо будинок зобов'язаний проходити огляд (Decret 67/2015, стаття 15). Звільнити продавця від цього обов'язку можна лише з обґрунтованих причин перед нотаріусом.
Акт поділу будинку на окремі об'єкти власності (escritura de división horizontal) зі статутом, а також документи щодо іпотеки, якщо вона є (Llei 18/2007, стаття 65). Витрати на отримання цих документів, зокрема cédula й ITE, не лягають на вас.

Якщо завдаток перевищує 1 % ціни, каталонський закон про житло (стаття 60) передбачає, що перед цим ви письмово отримаєте, серед іншого, відомості про зареєстровані обтяження, внески й додаткові внески товариства та неоплачені спільні витрати. Як радить Generalitat (уряд Каталонії), перевірте також дані в Реєстрі нерухомості (Registro de la Propiedad) і переконайтеся, що квартира вільна (у ній ніхто не живе).

А якщо в квартири немає cédula?

Якщо вторинне житло реконструюватимуть, ви можете прямо звільнити продавця від обов'язку передати cédula, але тоді нотаріус вимагає висновок компетентного технічного фахівця, який підтверджує, що квартира зможе отримати cédula після робіт (Llei 18/2007, стаття 132). Цей висновок покаже, які питання має розв'язати ремонт. І cédula нічого не легалізує з містобудівного погляду: якщо під час її оформлення з'ясується, що використання як житла може бути незаконним (наприклад, це колишнє комерційне приміщення), це має бути зазначено в ній, і нотаріус зобов'язаний вас про це попередити (стаття 26).

Що затвердило товариство і які додаткові внески попереду?

Довідка про заборгованість містить лише вже затверджене. Щоб побачити, що попереду, попросіть у продавця протоколи (actas) останніх загальних зборів, які він отримує як власник, або запитайте в адміністрації. Шукайте:

затверджені додаткові внески та графік їх сплати;
роботи, які розглядають, чи запитані кошториси: фасад, дах, стояки, ліфт;
програму відновлення за результатами ITE, якщо вона є;
скарги на роботи в квартирі, яку ви купуєте, чи в інших сусідів;
судові спори товариства й сусідів-боржників.

Рішення загальних зборів обов'язкові для всіх власників, зокрема для тих, хто голосував «проти» (стаття 553-30), а ви станете власником. Зафіксуйте в договорі письмово, хто сплачує затверджені додаткові внески, строк сплати яких настане після підписання.

Чи дозволять статут і товариство зробити ремонт, який ви хочете?

Цивільний кодекс Каталонії дозволяє вам ремонтувати свою квартиру, якщо ви не шкодите іншим власникам і товариству, не знижуєте міцність і доступність будинку й не змінюєте його конфігурацію чи зовнішній вигляд; перед початком ви повідомляєте про роботи голову товариства або адміністрацію (стаття 553-36). Якщо роботи змінюють спільні елементи, як-от конструкції, фасад, дах чи комунікації спільного користування (стаття 553-41), потрібне рішення загальних зборів: прорізати несучу стіну, закрити балкон чи перенести стояк ви самі не вирішуєте. Перевірте також:

Статут. Він може обмежувати використання квартир і діяльність у них (стаття 553-11); якщо ви плануєте працювати вдома чи відкрити кабінет для прийому клієнтів (consulta), переконайтеся, що статут цього не забороняє.
Терасу чи внутрішній двір у виключному користуванні. Вони залишаються спільним елементом, але їх утримання й обслуговування лягають на вас, крім ремонтів через будівельні дефекти або тих, що зачіпають увесь будинок (стаття 553-43): подивіться, у якому стані гідроізоляція.
Роботи попереднього власника. Товариство може вимагати відновити спільні елементи, змінені без його згоди; згода вважається наданою, якщо роботи були відкритими й помітними, не знизили міцності, не зайняли спільних елементів, не створили сервітутів і товариство не заперечило протягом чотирьох років після їх завершення (стаття 553-36). Якщо тераса закрита, запитайте, відколи і чи дозволили це загальні збори.

Чи внесено будинок до каталогу спадщини?

У Барселоні охоронний статус будинку змінює дозвіл. Згідно зі статтею 3 ORPIMO, внутрішні роботи, які не зачіпають планування, конструкцій і фасаду, проходять найпростішу процедуру — assabentat — лише тоді, коли будинок не внесено до каталогу спадщини (рівні A чи B), він не перебуває під містобудівною охороною (C) і не віднесений до рівня D. У будинку рівня A, B чи C зміцнення, ремонт чи реконструкція потребують ліцензії на великі роботи (licencia de obras mayores), крім звичайного утримання чи дрібного ремонту; у будинку рівня D роботи, які не потребують ліцензії, йдуть через відкладене повідомлення (comunicado diferido), також крім утримання чи дрібного ремонту. Може знадобитися ще й попередній висновок служби охорони спадщини (informe previo de patrimonio). На Portal d'Informació Urbanística мерії (Ayuntamiento), знайшовши будинок за адресою, ви побачите, чи є він у каталозі спадщини і з яким рівнем.

Який дозвіл знадобиться для вашого ремонту? Перевірте до підписання

У Барселоні перший крок для будь-яких робіт — попередня консультація (consulta previa), обов'язкова й безкоштовна. Для неї потрібен кадастровий номер (він є в квитанції податку на нерухомість, IBI, або його можна знайти за адресою в електронному офісі Кадастру). Консультація показує, який режим застосовується залежно від розташування, типу робіт і охоронного статусу будинку. Результат чинний шість місяців, і заявник у справі про роботи має бути тим самим, що й у консультації: якщо він змінюється, консультацію треба змінити. У будинку без охоронного статусу, загалом:

Оновлення без перенесення перегородок (кухня й ванні на тому ж місці, підлога, комунікації): assabentat.
Перепланування без втручання в конструкції: негайне повідомлення (comunicado inmediato).
Часткове втручання в конструкції: відкладене повідомлення.
Створення нового житла, наприклад поділ квартири на дві: ліцензія на великі роботи.

Якщо ваш план залежить від одного з двох останніх варіантів, перевірте це до купівлі. Докладно про кожен шлях — у статті який дозвіл потрібен вашому ремонту в Барселоні. За межами Барселони запитайте в мерії, яку процедуру вимагають роботи і чи зачіпає будинок якийсь містобудівний план.

У якому стані комунікації квартири?

Під час огляду подивіться:

Вода. Матова сіра м'яка труба з плавними вигинами — це зазвичай свинець. Королівський декрет 3/2023 (Real Decreto 3/2023) зобов'язує замінити його під час будь-яких робіт з ремонту чи реконструкції водопроводу, а в квартирах, які здають в оренду, — до 2 січня 2030 року, якщо це технічно й економічно можливо. Докладніше — у статті заміна труб і стояків у старих квартирах.
Електрика. Щиток із диференційним вимикачем і розетки із заземленням. Якщо бачите кабель у тканинній ізоляції чи розетки без заземлення, розраховуйте на нову електроустановку: її виконує монтажна компанія, яка видає сертифікат про установку для реєстрації в Generalitat (Електротехнічний регламент низької напруги, REBT, стаття 18).
Каналізація й стояк. Матеріал і траса. Загальнобудинковий стояк (bajante) зазвичай є спільним елементом: перегляньте в протоколах, чи товариство планує його замінювати.
Стелі, підлога й вікна. Вологість, тріщини в підвісній стелі (cielo raso), відкриті балки, гідравлічна плитка, яку можна відновити, стан вікон і дверей та вентиляція ванної й кухні.

Чек-лист перед підписанням

Рік будівництва в Кадастрі; якщо будинку 45 років і більше — звіт ITE і сертифікат придатності.
Книга будинку: запитайте про неї в адміністрації будинку.
Чинна cédula в пошуковій системі або технічний висновок, якщо квартиру реконструюватимуть.
Зареєстрований енергетичний сертифікат.
Довідка про заборгованість із затвердженими витратами, строк сплати яких ще не настав.
Протоколи останніх загальних зборів: додаткові внески, роботи, програма відновлення.
Акт поділу будинку на окремі об'єкти власності й статут.
Реєстр нерухомості (власник і обтяження) і квартира, вільна від мешканців.
Каталог спадщини й попередня консультація щодо робіт, які ви хочете виконати.
Хто сплачує затверджені додаткові внески — письмово в договорі.

Що робимо ми, коли квартира вже ваша

У GRIG ми починаємо з першого візиту: робимо заміри, перевіряємо комунікації, стелі, підлогу й видимі конструкції. Ми складаємо кошторис без зобов'язань із розбивкою за позиціями; беремо на себе дозволи — від попередньої консультації до ліцензії, якщо вона потрібна, — і координуємо проєкт архітектора, коли цього вимагають роботи. Під час робіт у вас одна відповідальна особа й регулярні звіти з фото та відео. Ми понад 20 років робимо ремонти в Барселоні та в радіусі 150 км.

Порядок робіт ми описуємо у статті комплексний ремонт квартири крок за кроком, а вся послуга — на сторінці комплексний ремонт квартир. Якщо дата підписання вже відома, напишіть нам, і ми домовимося про перший візит на час, коли ви отримаєте ключі.